导读
二手房买卖交易过程中，经常会出现虽然合同中约定了户口迁出时间及相应的违约责任，但是业主基于种种原因未能按照合同约定的时间迁出户口。那么一旦出现此种情况客户是否可以起诉要求强制迁出户口，且按照合同约定主张违约金呢？下面我们通过一个真实案例来看看法院对于该类问题是怎么进行判决的！

事实经过
2015年6月，郭某通过某中介公司购买了朱某位于北京市房屋一套，双方约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起1日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出，自逾期超过15日起出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。但在办理完毕房屋所有权转移之后，朱某未在合同约定的时间将房屋内相关户口全部迁出，遂郭某起诉要求朱某按照合同约定迁出户口，并按合同约定支付相应的违约金共计20多万。朱某认为：一、房屋买卖完成后，朱某的女儿以出售房屋没有与其商量为由不迁出其与家人的户籍。二、当时中介公司也有责任，他们当时遗漏了让诉争房屋所涉户籍所有人进行签字。三、现有情况并不妨碍郭某户籍迁入涉案房屋，双方之间的违约金约定标准过高，且郭某亦未有实际损失，请法院予以调整。
审理结果
郭某要求朱某迁出户口，因户籍迁移系公安部门主管事项，不属于法院民事诉讼主管范围，故本院对此不予处理。综合考虑朱某合同签订后已经按照合同约定交付了房屋并办理了产权变更登记手续，履行了绝大部分出卖人的义务，且朱某已将其自己的户籍迁至他处，并催促其他尚未迁出的人员迁出涉案房屋的情况，同时结合郭某未能举证证明其实际损失的具体内容及金额的情况，故本院认为郭某主张的违约金与朱某未将涉案房屋原有的相关户籍全部迁出的受损失相比较，诉求明显过高，法院考虑到合同的实际履行情况、当事人的过错程度、原告的损失举证情况等因素，酌情确定数额，将违约金调整为朱某一次性支付郭某逾期迁出户口违约金八万元。
法务分析
虽然合同中约定了户口迁出时间，但是一旦出现业主基于种种理由未能按照合同约定将户口迁出，此时客户不能通过诉讼的途径强制要求业主将户口迁出，只能通过诉讼的途径要求业主承担相应的违约责任。而根据上述法院判决可以看出，一旦违约方以违约金过高要求法院予以调整，在守约方未能提供证据证明其实际受到损失的情况下，法院将根据合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素酌情确定违约金的具体数额。
法务建议
一、业主如何防范风险
业主在出卖房屋前，建议其先到房屋所在地户籍管理部门查询房屋户口情况，如果房屋遗留有前业主的户口或其他人的户口，业主应当将该情况如实告知客户，如果能迁出，要在合同中约定具体迁出户口的时间；如果不能迁出，若客户也同意可不迁出房屋内户口，也应当在合同中明确该事项，以免后期客户以业主房屋内尚有户口未迁出而要求业主承担违约责任。
二、客户如何防范风险
一旦出现业主未能按照合同约定迁出户口，最好、最快的解决途径就是双方协商解决。协商不成的，虽然客户不能起诉要求强制业主迁出户口，但可以要求业主按照合同约定承担相应的违约金，此时客户要保留由于业主未按合同约定迁出户口给自己造成损失的相关证据。
三、经纪人如何防范风险
首先，在签约前陪同业主和客户前往房屋所在地户籍管理部门核实房屋内户口情况；其次在签署合同时建议留存一定的户口迁出保证金；最后即使业主承诺户口已经迁出，合同中关于户口迁出的时间也必须填写，逾期迁出户口的违约责任条款不能删除。

注：本文系转载，仅供普法学习。