导读

二手房买卖交易过程中，在合同签署后对合同条款或主体发生变更也是常有之事，基于种种原因，买卖双方更多的是通过“口头承诺”进行变更，而这也恰恰是引发纠纷的导火索之一！
那究竟这种变更模式是否发生法律效力呢？
诉讼过程中法院又是如何认定呢？
那又如何避免由此引发的纠纷呢？
下面我们先看一个真实案例，然后从实践中寻找答案！

一、经典案例
（一）事实经过：
2016年3月份，张某通过某居间公司购买了李某名下位于北京市大兴区的一处房屋，并签署了房屋买卖合同及补充协议。其后，由于家庭内部原因张某想将房屋购买人变更到其妻杨某名下，经经纪人询问，李某口头同意可以进行变更。
而后，经纪人为了交易流程的时效就直接以杨某和李某的名字办理了网签手续，因原买卖合同和网签合同名字不一致需要签署变更协议，按照公司操作要求需要签署变更协议，但在签署网签协议和变更协议的时候，李某不同意了，导致了网签手续办理完毕，已在建委备案，但是网签协议却没有双方签字，且李某也不同意撤销该网签，重新按照原合同办理网签手续。
此外，监管该交易房屋的房款账号是杨某名下的，故该笔房款是以杨某的名义支付给李某的，但李某未予认可。
基于上述事实，张某认为自己是以家庭为单位购买该房屋的，其妻是是共同购买人，可以进行变更，而且李某当初也是同意的，故诉求继续履行合同，追究李某违约责任；而李某认为原买卖合同和网签合同主体不一致，且张某并未支付购房款，故而要求解除合同，追究张某违约责任。
（二）审理结果
首先，法院认可张某与李某签署的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，属有效合同。但由于没有证据表明李某同意将房屋购买人变更成杨某，判定双方对合同购买人变更一事未达成一致意见，原合同及补充协议仍对张某和李某产生约束力。故而，杨某虽然支付了购房款，但因其不是合同相对方，所以不能视为张某履行了付款义务，又因原买卖合同和网签合同主体不一致，故李某有权利拒绝履行合同！所以最终法院判决合同解除，张某承担了违约责任！
（三）法务分析
本案的诉讼结果究其根源就是因为当时李某同意变更购买人的时候并未签署书面的变更协议书，口头虽然同意了，但是后续一旦反悔，便无证可查，无据可依！由此也可得知，“口头变更”是没有法律效力的，法院也不会予以认可。为了后期避免由此引发的纠纷，如果合同条款或主体发生变更，切记：一定要签署书面的变更协议书！

二、情景模式
（一）正在进行合同变更的在途单
情景：买卖合同及补充协议已签署完毕，现部分合同条款需要变更，但因一方在外地出差，是否可以先口头约定，等后期签署书面的变更协议呢？
原因：不可以，口头变更是没有法律效力的，如果后期一方不同意签署了，另一方有可能面临着违约的风险。
措施：若有代理人，可要求一方传真一份亲笔手写的授权委托书，委托代理人代为签署变更协议；若无代理人，我们需要将该方口头同意变更的承诺以录音的形式保存下来，然后传真签署一份变更协议书。
（二）已经进行了“口头变更”的在途单
情景：买卖合同及补充协议已签署完毕，此前合同条款发生了一次变更，但只是双方口头约定的，并未签署书面的变更协议书，现在合同正在履行过程中，尚未产生纠纷，那还需要补签一份变更协议书吗？
原因：需要，虽然合同正在履行过程中，但是我们不能保证后期是否会因此引发纠纷。
措施：若双方同意，立即组织双方签署一份书面的变更协议书；若现双方不同意，我们需要补录一份录音，将此前双方一致同意口头变更的承诺以录音的形式保存下来。

三、法务寄语
以上案例在我们身边时有发生，它给我们的不仅仅是深刻的教训，更是提醒我们风险防控的重要性，谨记以后合同只要发生变更，我们就签署书面的变更协议书，做到不让有心人有机可乘！ 
法律讲究的是证据，“空口无凭”的诉讼只能是以惨败而告终！

注：本文系转载，仅供普法学习。