导读
买卖合同签署后，合同条款发生变更，需要签署书面的《变更协议书》吗？
答案是必须的！
这一纸协议，考验的不仅仅是我们的专业能力，更关系到诉讼结果的成败！
经典案例

一、事实经过
2015年12月，方某通过某中介公司购买了林某名下位于北京市的一套房屋，并签署了房屋买卖合同及补充协议，约定2016年4月1日支付30万定金。但3月11日缴税时，林某口头表示30万定金可与首付款一并支付，而4月29日林某发律师函以逾期超15日为由解除合同。
方某观点：
3月11日，林某表示30万定金可与首付款一并支付，并申请经纪人出庭作证；
林某并未按照要求开通定金监管账户；
方某为证明有能力支付房款，提交了银行交易明细，且于4月21日提出付款。
林某观点：
得知5月7日办理过户，林某于4月21日询问得知方某尚未支付定金，且有录音为证；
4月21日，方某第一次委托中介公司邀请林某办理定金监管业务，已逾期超过15天；
因60万无法走垫资业务，故表示60万与首付款一并支付，并未提及定金，有录音为证。
现双方均同意房屋买卖合同于2017年4月30日解除，但均要求对方承担违约责任。

二、审理结果
法院认可林某与方某签署的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，属有效合同；但对于方某提出的双方已“口头变更”的这一主张不予认可。
不认可已变更原因：
林某提交的4月21日与证人的通话录音，得知并未认可进行了变更；
质问过程中，证人未能提供一致解释，且与本交易存在利害关系，方某未能提供其他证据；
方某名下有足够款项支付房款的问题，并不能直接证明进行了变更约定；
林某未开通定金监管账户及4月21日提出付款，林某拒收，亦不能证明进行了变更约定；
故方某主张已变更合同约定的证据不足，不予支持。

三、判决结果
方某承担违约责任，已支付的10万元定金冲抵违约金不予退还！

法务分析

通过本案，得知：
方某败诉的根本原因是没有提供书面的《变更协议书》，用以证明其诉求；
仅仅是“口头约定”、“口头协议”或“口头变更”等证明效力较低，若无其他证据加以佐证，法院很难予以认可；
合同中约定的各项条款真不是“闹着玩”的，一不小心就会承担败诉的结果；
倘若当时签署了《变更协议书》，那么判决结果也许就会大相径庭，或者极有可能避免纠纷的产生。

法务建议

一、正在进行变更的在途单
要求双方本人到场签署书面的《变更协议书》；
传真或亲笔手写一份授权委托书，委托代理人签署书面的《变更协议书》；
将一方口头同意变更的承诺以录音的形式保存下来，然后传真签署书面的《变更协议书》，其后进行微信或视频沟通，确认为本人亲自签署。

二、已进行“口头变更”的在途单
双方同意，立即组织签署书面的《变更协议书》；
双方不同意，则补录录音，留存此前双方一致同意进行变更的证据。

注：本文系转载，仅供普法学习。