一、案件经过

       2010年小新将位于海淀的房屋出租给小北居住，约定租期为2010年3月-2018年2月，若小新在租赁期间卖房，需提前30天通知小北。2017年2月小北发现小新早在2012年5月就把房子卖给了小白，且已过户。
       2017年3月，小北将小新和小白告上法庭，请求法院判决买卖合同无效，两个被告连带赔偿45万，其后在诉讼过程中，经评估确定赔偿金额为房屋现价值和当时销售价的差额386.65万元。

     小新辩称，小北主张赔偿386.65万元依据价格评估作为参考，以2012年与2017年市场价的差距作为损失，该主张没有依据。涨幅损失应扣除过户时的税费。
     小白辩称，其对房屋的取得属善意取得，且已经过户，原告主张合同无效无依据。

二、法院判决
  
     小新因未及时履行通知义务，被判向租户小北赔偿损失人民币17.2万元。

三、法务分析

      1、小新卖房前未在约定期限内通知租户小北，损害了小北的优先购买权，小北有权要求赔偿。
      2、 小新和小白签署的买卖合同不因此而无效，小白在买房时是善意的（即不知房屋已经出租），且已经过完户，小北不再享有优先购买权。
      3、如若房屋未过户（或虽然已经过户，但是小白为恶意），那么租户小北仍然享有优先购买权，在合理期间主张，同等条件下优先小白购买。小白因此不能取得房屋所有权的，但有权请求小新承担违约责任。

四、法务建议

运营小伙伴需注意以下几点：
      1、 询问房屋出售人，实地看房，核实房屋是否已出租；如果房屋已经出租，需要在出售房屋的合理期间内通知承租人是否行使优先购买权；
      2、在合同中如实填写房屋是否为出租状态、租赁期限（如已出租）、租金的分配;如果租户放弃行使优先购买权，签约前需要其提供《承租人放弃优先购买权声明书》（“问法”中输入文件名称可下载）。
      3、作业中经常出现租户既不行使优先购买权也不配合签署《承租人放弃优先购买权声明书》，房屋出售人怎么办？
出租人可以给承租人发送书面的《关于行使优先购买权的通知》，且有权在该《通知》中请求承租人在15日内表明是否行使优先购买权。如果承租人未在15日内主张行使，则视为其放弃行使该权利，出租人可以正常出售该房屋。

五、法律依据

《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》
第二十一条
      出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十四条
      具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

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