导读：在出租房屋后，有时会遇到租户不按期交纳租金的情况，在出现该类情况时，业主是否有权擅自换锁？更换后业主又会面临什么样的风险？下面我们通过一个法院判决来分析其中的隐患。

事实经过
 原告王某与被告陈某于2011年1月1日签订《房屋租赁协议》，协议约定：原告将位于北京市某处商业用房租赁给陈某，租期5年，第一年租金35000元，第二年租金40000元，第三年起每年60000元，每年1月1日前支付租金。后陈某只支付租金15000元。2013年5月12日王某的丈夫找陈某索要尚欠的房屋租金，双方发生纠纷，王某的丈夫将该出租房屋门锁换掉。现原告诉至法院主张：1、要求解除与陈某签订的《房屋租赁协议》；2、要求陈某支付2013年10月底前尚欠的房屋租金110000元；3、要求陈某支付2013年10月底后至腾退房屋时的租金。

法院意见及判决结果
 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人不支付的，出租人可以解除合同。
 本案王某与陈某于2011年签订《房屋租赁协议》，王某按协议约定将该租赁房屋交付陈某，但陈某只给付王某房屋租金15000元，没有按合同约定履行给付租金义务。因陈某迟延履行合同主要债务，致使王某不能实现合同目的，现王某要求解除其与陈某签订的《房屋租赁合同》及要求陈某腾退出租房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院应当支持。
 关于王某要求陈某给付房屋租金的诉讼请求，本院考虑到2013年5月12日王某的丈夫找陈某索要尚欠的房屋租金时，双方发生纠纷，王某的丈夫将该出租房屋门锁换掉，陈某亦未表示异议，自此视为《房屋租赁合同》已经解除，故王某要求陈某给付2013年5月12日之前的房屋租金，合法有据，本院应当支持。
 但又考虑到王某对该纠纷未寻求更为妥当的解决途径，而是将该出租房屋门锁换掉，导致陈某无法正常对该出租房屋使用，其解除合同的方式欠妥，故本院认为2013年5月12日之后王某应当给予陈某三个月的协商或退还房屋时间，该期间不宜计算租金损失。该期间届满后陈某仍没有主动解决纠纷，应当对此后产生的租金损失承担责任，损失数额参照该期间合同约定的租金标准计算。
法务建议
(一)业主应如何维护自身权益
        如出现租户违约的情形，建议业主和租户协商解决，不要擅自更换门锁，首先为了避免后期租户主张房屋内物品丢失或损坏，要求业主承担相应的赔偿责任；其次根据上述判决书可知由于业主擅自更换门锁致使业主自身遭受了几个月的租金损失。因此在出现租户违约的情况下，如果业主未能与租户达成解决方案，建议业主起诉到法院以维护自身的合法权益。
（二）租户应如何减少损失
        如果租户在租赁期间没有能力支付租金，租户要积极与业主协商解决方案，要么晚些天交租金要么与业主协商解约事宜，不要无缘无故的消失。因为一旦后期业主起诉到法院，即使租户后期并未使用租住房租，业主依然有权要求租户按照合同约定支付租金。

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