导读：房屋买卖合同签订之后，客户逾期支付首付款已超过15天，但要求继续履行合同，法院能否支持？业主拒绝履行，并要求其承担违约责任，那违约金是业主要多少，法院就判多少的吗？

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事实经过

2013年12月，小白与小新签订了房屋买卖合同，约定于2014年3月15日前支付首付款120万元，于房本满五年后三日内再支付剩余房款，于2014年7月5日前物业交割当日再支付尾款2万元。

签订合同当日小白支付了定金10万元，于2014年3月14日支付了80万元，剩余购房款一直未付。

其后，小白要求小新继续配合履行合同，但是小新各种理由拒绝。

故小白将其诉至法院，要求继续履行合同，而小新则要求其承担承担80万的违约金并解除合同。

小新：
咱也约定没办“唯一”，多的税费我来出呀!
小白：
我没违约，倒是你,啥时办“唯一”?

小新：我没同意啊,录音不是真的。

小白;我卖房未回款，你同意我延期支付了呀!

小新：超过15日不支付,你已构成根本违约。

小白观点：

自己系换房客户，需要将自己名下房屋出售才有资质购买诉争房屋，由于尚未收到出售名下房屋的售房款，故未能如期将上述房款支付给小新；

且针对延期支付购房款的问题亦和小新达成口头协议，且有录音为证；

而合同中约定小新要将房屋变更成家庭名下唯一住房，但是至今未能变更；

基于以上，小白认为自己不存在违约行为，反而是因为小新迟迟不办理“满五唯一”，导致自己无法支付剩余购房款，故要求小新赔偿其损失并配合继续履行合同。

小新观点：

按照合同约定，逾期支付首付款超过15日，构成根本违约，守约方有权解除合同，且已经向小白发出了《解除房屋买卖合同通知书》；

并未同意小白延迟支付购房款，对录音的真实性亦不认可；

合同虽约定何时将房屋变更成家庭名下唯一住房，但亦约定若未能变更，由自己承担多余税费，故并不影响合同的继续履行；

且自己出售房屋是要陪孩子出国留学，需用该笔购房款到国外重新购置房产及生活，而小白逾期支付购房款已经给自己造成巨大经济损失；

基于以上，小新认为小白构成根本违约，故要求解除合同并承担80万的违约金。

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法院审理

小白与小新签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效。

小白计划出售自己名下的房屋以获得购房资格，上述行为能达到促成满足涉案房屋交易条件之目的，但“一买一卖”的行为，存在不确定性等显见交易风险，小白对此应有合理预见。故其因未能收到名下房屋的售房款而未能如实履行付款义务亦构成违约行为，且其违约行为已达到守约方单方解除权的形成，因而小新有权主张解除合同。

针对同意迟延支付购房款小新不予认可的情况下，小白未就此提供必要证据予以证明，反而中介公司工作人员证明双方对此存在过交涉，但未能达成一致意见；对于是否变更成家庭唯一住房，这并非是小白依约付款的前提条件。

综上，小白迟延支付购房款已构成根本违约，需承担违约责任，故对小白的诉求不予支持。

小新主张该房屋存在降价，但未提供证据；亦主张存在借款利息、违约金及租房损失，但提供的证据不足以证明上述损失与本案房屋买卖合同履行纠纷存在直接或必然的关联性；

考量到小白迟延支付购房款的数额、期限、过错程度、双方合同履行程度及小新的合理损失等，将小白应支付的违约金调整为15万并判决解除合同。

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法务分析

在买卖合同有效的前提下：

（一）关于是否同意迟延支付购房款

小白仅仅提供一份录音，且在小新不予认可的情况下未能提供其他证据；而中介公司工作人员提供的证言表明，对此问题双方存在交涉，但未达成一致；而如期支付购房款是小白的义务，不会因为购房款的来源问题判断是否违约；故小白逾期支付购房款超过15天，构成根本违约。

（二）关于是否变更成家庭唯一住房

即使小新未变更成家庭唯一住房，也只是由其承担增加的税费，不影响合同的继续履行；且该条款不是小白依约付款的前提条件；故小白认为是小新未变更成家庭唯一住房导致其逾期付款的主张不成立，亦需承担违约责任。

（三）关于违约金问题

小新要求赔偿违约金80万，但未就其损失已达到80万提供相应的证据材料或者提供的证据材料不具关联性。所以法院会根据小白迟延支付购房款的数额、期限、过错程度、双方合同履行程度及小新的合理损失等酌情调整违约金数额。

综上所述：法院判决亦无不妥，且赔偿的违约金数额亦属适当；亦可通过该判决得知，违约金的具体数额法官会根据违约方的过错程度、合同履行程度、守约方的合理损失等因素确定，而不是守约方主张多少就判多少！

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法务建议

（一）严格按照合同约定的时间履行相关义务；

（二）换房客户，合理确定收取售房款和支付购房款的时间；

（三）合同存在变更时签订书面的《变更协议书》。

注：本文系转载，仅供普法学习。