案情经过
王某、辛某系夫妻关系，涉案房屋原产权人系辛某。2009年6月，王某通过X中介将房屋出租给刘某，签订房屋租赁合同，租期5年，年租金6万，自2012年起每年递增2500元，付款方式为年付，出租方保证此房产权清晰，无产权及债务纠纷。
此前辛某已将涉案房屋抵押给他人，2009年12月法院在另案诉讼中查封了涉案房屋。2010年5月执行法院向刘某发出执行通知书，要求其在通知送达后5日内将房屋腾空并交付受让人李某或法院。
      2010年6月，刘某与案外人员李某签订房屋租赁合同，约定第一年租金9万元，以后每年递增4000元。刘某为此请求法院判令王某、辛某赔偿其损失12.8万元。

法院判决

事实认定
法院认为，涉案租赁合同合法有效，双方均应依约履行。因王某、辛某再向刘某出租该房屋前已将该房屋进行抵押，故抵押权实现后，双方间的租赁合同对房屋受让人不具有约束力。刘某在经法院通知腾房后，未能够在涉案房屋中继续从事经营，与新房主李某签订房屋租赁合同，该合同合法有效。因王某、辛某认可刘某与案外人李某租赁合同约定的租赁价格9万元符合市场价，故该合同约定的租赁价格与刘某和王某、辛某间租赁合同约定的租赁价格的差价应为刘某的损失。

判决结果
        根据法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，如抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人应对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。本案中王某、辛某亦未提供证据证明其已将涉案房屋设定有抵押的情形书面告知刘某，故对于因此造成刘某的损失王某、辛某应承担赔偿责任。

法律依据
根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条的规定：抵押人（出租人）将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。

案例延伸
值得探讨的是，若本案刘某在签订合同时应知或者明知涉案房屋已被抵押，但王某未采取书面方式告知刘某该房屋已被抵押的，对由此给承租人造成的损失应如何进行赔偿？
笔者认为，根据民法的诚实信用原则，若刘某在签订合同时应知或明知涉案房屋已被抵押，说明王某不存在欺诈行为，没有违反合同约定。按照过错责任的要求，刘某明知承租的财产有物上负担而甘愿订立合同，属于自甘风险的过错行为，理应自行承担因实现抵押权而带来的风险。鉴于王某未履行书面方式告知的法定义务，亦存在一定过错，可能酌情判令其按一定比例承担由此给承租人造成的损失。

法务建议
        出租房屋无小事！租赁合同的条款设计和编排应严格按照法律规范的要求进行，不可草草了事。如您有出租房屋的意向，建议选择正规的经纪公司为您提供居间服务。
        对经纪人作业要求：严格认真对待租赁合同的每一项条款，以实际情况为标准协助租赁双方完成租赁合同的签署。如，正确填写（勾选）房屋的抵押情况。

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