导语

在置业这件事上，很多父母为孩子早早地做了打算，以未成年孩子的名义购置了房产。今天要讲的这个案例，会让你发现，“小鬼当家”并不简单。

案件事实

小新和小花夫妻二人作为法定监护人，卖掉了儿子小小新名下的一套房产，收下了买家小白支付的20万元定金，并且在2017年8月份将房子交给了小白。
一个月内，当中介公司多次催促小新夫妇办理网签时，都被拒绝了，其后小新夫妇提出解除合同。
小白没办法，只得将小新一家三口告上法庭。

双方陈词

小白诉称：

我签完合同后，按照约定支付了定金，且我在北京有购房资格，可以现金形式一次性付清剩余房款，我不存在违约行为；
小新在没有约定或法定理由的情况下提出解约，经多次协商沟通，仍拒绝网签，表明其不愿继续履行合同，属于违约行为。

故诉求：
被告继续履行房屋买卖合同及配合办理后期的流程手续；
被告承担全部诉讼费用。

小新、小花及小小新辩称：

我们签订的房屋买卖合同是无效合同，因合同中约定2017年3月由产权人办理过户手续，故产权人不同意卖房。根据《民法通则》第18条第1款及《房屋登记办法》第14条规定，表明所签合同违法强制性规定，因而无效；
无效合同应返还因合同取得的财产，而非继续履行，我们并非有意不履行合同，而是出现了继续履行合同的法律障碍；
未接到任何办理网签手续的通知，故不存在多次协商沟通。

故诉求：
退还已收取的20万定金，解除合同，双方互不承担任何违约责任。

审理结果

焦点一：合同是否有效？

合同是有效的！

1、双方签署的房屋买卖合同系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效；

2、而签订房屋买卖合同时，产权人小小新系未成年人，小新、小花作为父母有权代表其出售房屋；

3、且双方约定的房屋成交价格亦属于当时购房区域的正常市场交易价格，并未实质侵害小小新的利益；

4、庭审过程中，小小新已成年，且提出不同意出售该房屋的意见，不仅违反合同约定，亦没有法律依据。

焦点二：合同是否应继续履行？

合同应该继续履行！

1、根据合同相对性原则，小白要求小新、小花承担合同义务的法律依据不足，不予支持；

【合同的相对性，是指合同的效力范围仅限于合同当事人之间，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。同时，因合同而产生的违约责任只能在合同当事人之间发生，合同关系以外的第三人不能基于该合同而承担违约责任。】

2、但考虑到实际情况，且小白表示可以现金形式一次性付清剩余房款，双方具备合同继续履行条件。

【另附，诉讼费用3万余元由被告小小新负担】

法务分析

根据《中华人民共和国民法总则》第十九条规定，“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，  但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为”。未成年人的父母是未成年人的监护人。

本案中，小新、小花作为小小新的法定监护人代其签署房屋买卖合同，系真实意思表示，亦未侵害小小新的利益，故合同有效；而小白表示可以现金形式一次性支付剩余购房款，具备合同继续履行的条件，故法院会判决合同继续履行。

法务建议

1、未成年人卖房，父母需要提供监护公证，必要时可以提前书写一份声明，表明处置该房产是为了孩子的利益；然后以法定代理人的身份代签合同；

2、若孩子属于限制民事行为能力人，且有一定的认知能力，可适当询问孩子是否同意父母代其出售该房屋，并进行录音以保存证据。

注：本文系转载，仅供普法学习。