五、裁判理由

（一）关于无权代理

1、中介公司工作人员与原告查看该房屋时，马某虽接待并介绍了房屋情况，但并未授权马晓某签订合同；

2、合同签订过程中，马晓某并未提供授权委托书，而原告提供的证据：中介公司看房记录和中介工作人员的证人证言，亦不足以证明马晓某系受马某委托签署合同；

3、该房屋为马某的唯一住所，且涉及其重大财产处置，马晓某作为代理人理应有马某书面授权。

故，马晓某在未授权的情况下，擅自与原告签署房屋买卖合同，系无权代理，且该代理行为未经马某追认。

（二）关于表见代理

1、原告知晓产权人是马某，且在签署三方合同时，均知晓马晓某未提供授权委托书，但根据交易习惯，三方均有审查义务；

2、马晓某和马某系母女，通常情况下，以亲属关系进行的民事活动会造成“家事代理”的表象，但买卖标的额巨大，且产权人马某为完全民事行为能力人，其对是否委托他人代理有自主权；

3、根据中介公司在签署合同时曾派工作人员到产权人马某家取其身份证的陈述表明，合同签订当天，产权人马某有时间、有条件签署授权委托书，反而是原告未尽到注意义务。

故，马晓某的无权代理行为不构成表见代理。

综上所述，马晓某的无权代理行为未经马某追认，且不构成表见代理，故所签署的买卖合同无效，对马某不产生法律效力！

（三）关于合同无效的后果

1、合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
故原告有权要求马晓某返还5万元定金，亦有权要求中介公司返还中介费用；
对双倍返还定金的诉讼请求不予支持；

2、对涉案合同无效，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
原告对马晓某是否有代理权，未尽注意义务，存在明显过错，应承担一定责任；
未经马某授权，马晓某擅自以其代理人的名义签署合同，过错明显，故对原告的经济损失应承担较大责任；
中介公司违反忠实居间义务，在明知马晓某未提供授权委托书，且有条件由马某签署合同或提供书面委托的情况下，急于促成交易而签署合同，过错明显，对原告的损失应承担更大责任。而中介公司要求马晓某签署的《代理人关于代理权的承诺书》，并不能免除其过错责任。

六、案件注解

（一）本案的焦点问题：合同是否有效？

根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”及《中华人民共和国合同法》第四十九条，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”

结合本案，马晓某在尚未取得授权的情况下与刘某、杨某签订房屋买卖合同，属无权代理行为，且该行为未经产权人马某的追认；且案件审理过程中可知，产权人马某有时间、有条件提供授权委托书，反而是刘某及杨某未尽到注意义务，不属于上述“相对人有理由相信行为人有代理权的”这一情形，所以马晓某的无权代理行为亦不属于表见代理。

故，该合同无效！

（二）本案最值得关注的问题：中介公司应否承担责任？

中介公司作为专业的居间服务机构，对房屋权属状况等订约事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实告知的义务。

本案中，中介公司在明知马晓某尚未取得书面授权且产权人马某作为完全民事行为能力人有时间和条件能提供授权委托书或能自行签署合同的情况下，允许马晓某以代理人的身份签署了合同，违反了忠实居间义务，过错明显。

故，中介公司对刘某和杨某的经济损失承担了最大的责任。

七、法务建议

（一）正在准备签约的单子

1、若是代理人签约，需要提供本人亲笔签署的授权委托书原件或者公证的授权委托书原件；

2、针对代理人提供的授权委托书要通过视频或“绿房子”公证云和本人确认该授权，留存相关证据；代理人则要签署《代理人关于代理权的承诺书》，以承诺授权委托的真实性。【务必清楚：承诺书绝不是授权委托书的替代物】

3、若授权委托书的原件无法提供，则不允许签约！

（二）已经签约完毕的在途单

若是代理人签约且尚未提供授权委托书的，请通过“绿房子”公证云积极联系本人确认合同的签署事宜，并补签授权委托书。

注：本文系转载，仅供普法学习。