一、裁判要点

代理人在未提供授权委托书的情况下以产权人的名义和买受人签署房屋买卖合同，其后产权人不同意出售该房屋，合同无效！行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。而合同无效的后果由双方根据各自的过错程度承担相应的责任！

二、相关法条

《中华人民共和国合同法》第四十八条
《中华人民共和国合同法》第四十九条
《中华人民共和国合同法》第五十八条

三、基本案情

2016年3月1日，马晓某以其母亲马某代理人的名义通过某中介公司将位于北京市顺义区某处的房屋出售给刘某和杨某，但并未提供授权委托书。合同签订当天，刘某和杨某依约支付了5万定金。但在3月28日约马晓某办理面签手续时，其以没有代理权为由拒绝履行合同。由于协商未果，刘某和杨某将马晓某和中介公司作为共同被告诉至法院。

刘某、杨某共同诉称：

首先，在合同签署之前，我们多次到涉案房屋查看并向产权人马某了解情况，也查看了马晓某出示的产权证和产权人身份证，但要求其出示授权委托书时，二被告称产权人行动不便，手续后补，基于对二被告的信赖，于3月1日我们签署了房屋买卖合同等三方协议。

其后，马晓某以自己没有代理权拒绝履行合同，故于2016年4月起诉马晓某，要求其继续履行合同义务，但10月13日顺义区人民法院作出判决【（2016）京0113民初5304号】，认定买卖合同无效，且完全是被告方的过错行为所致，对无效的后果应承担主要责任；而中介公司作为提供居间服务的专业机构，忽视对产权人真实意思表示的审核，未能对买方进行风险提示，损害受托人利益，存在重大过错，应退还居间服务费并承担赔偿责任。

基于以上，诉至贵院，请求判令：1、马晓某双倍返还定金10万元；2、中介公司退还已缴纳的中介费用40600元；3、二被告赔偿诉讼费、律师费共计30280元；4、二被告赔偿信赖利益（房屋差价）损失40万元（后明确为536000元）；5、诉讼费被告方承担。

马晓某辩称：

首先，登记售房时，我并未告知母亲将房屋出售了；

然后，合同签订时，我并未参与看房；

其次，中介公司让我去签署合同，我和中介表明自己是代理人，需要找我母亲签署，但是中介工作人员说委托手续可以后补，所以才签字；

最后，我母亲不同意出售房屋，我也没有取得代理权；

故，合同本身无效，自己无需赔偿，不同意原告的诉求！

中介公司辩称：

首先，我公司并非房屋买卖合同的当事人，若以《居间服务合同》为依据，主张我公司违反忠实居间义务，应另案起诉；

然后，合同签订当日，我公司工作人员两次带原告看房且与产权人马某交谈，并确认出售房屋相关事项，且原告也知晓马晓某为代理人且未提供授权委托书，我公司不存在隐瞒或提供虚假情况的情形；

其次，合同签订前，我公司留存了产权人及其代理人相关证件的复印件，签订当日也有两次看房，在2016年10月13日的法院判决中，“马某接待了刘某、杨某等人，并介绍了房屋的相关情况”，表明我公司尽到居间忠实义务；

最后，根据【（2016）京0113民初5304号】判决，法院认定马晓某系无权代理人，对该房屋没有处置权；

故，买卖合同及补充协议被认定无效系马晓某未经授权擅自签订房屋买卖合同所导致，应由马晓某承担由此产生的责任！

四、裁判结果

（一）被告马晓某返还原告定金五万元；
（二）被告中介公司返还原告居间代理费等费用共计四万零六百元；
（三）被告马晓某赔偿原告经济损失二十万一千元，被告中介公司赔偿原告经济损失三十三万五千元；
（四）驳回原告其他诉讼请求。

注：本文系转载，仅供普法学习。