审理结果

法院认为：

（一）两份买卖合同均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效；

（二）甲与丙均主张双方存在真实租赁关系，且提供了租赁合同及相关票据；租赁合同未备案登记不影响合同效力，且乙所述租赁合同是虚假的情况并未提供有效证据予以佐证，无法采信；

（三）租赁合同有效的前提下，丙在得知该房屋出售的十五日内表示行使优先购买权，并签署买卖合同；甲承诺承租人放弃优先购买权，系其陈述，并非承租人出具的书面材料，不能直接证明丙已放弃优先购买权。

（四）乙虽与甲签订合同在先，但并未办理网签及过户手续；而丙与甲签署的合同价款较高且付款较多，且丙已实际占有该房屋。

故判定：

（一）甲与丙的房屋买卖合同继续履行；

（二）丙于判决生效后七日内将剩余购房款支付给甲；

（三）驳回乙诉讼请求。

法务分析

（一）两份合同是否有效？

根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。依法成立的合同，受法律保护。

本案中，两份房屋买卖合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效！

（二）应履行哪一份合同？

在两份房屋买卖合同均有效的情况下，究竟要履行哪一份合同系本案关键所在。此前，我们应先确定甲与丙的租赁合同是否有效。

在甲及丙提交了证明双方存在真实租赁关系的证据的前提下，结合乙未提供租赁合同系虚假的有效证据，法院认定甲及丙的租赁合同有效。

又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

1、房屋共有人行使优先购买权的；

2、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

3、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

可知，在租赁合同有效的前提下，丙可主张优先购买权；且本案中，丙亦不属于上述规定的法院不予支持的情形，故丙对该房屋享有优先购买权。

此外，综合考虑两份合同的履行情况，法院判令甲与丙的房屋买卖合同继续履行，不仅有法可依，亦属情理之中！

法务建议

业主出售名下正在出租的房屋，签约要求：

签约前，要求业主出具承租人签署的《放弃优先购买权声明书》的书面文件；若无法提供，则暂不能签署！（该文件可输入关键词在问法下载）

理由：《合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

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注：本文系转载，仅供普法学习。