永久用电是否为商品房买卖的必备交楼条件

永久用电是否为商品房买卖的必备交楼条件
—黎永昌、程聪诉广州市粤锐恒星房地产有限公司商品房预售合同纠纷案
 
　　[裁判要旨]
　　具备永久用电条件，是行业监管部门为规范商品房交易行为而对开发商提出的必然要求，也是商品房买受人的基本居住要求，亦是其与开发商订立《商品房买卖合同》时对合同履行结果的当然合理期待内容。达到“使用条件”的永久性供电是开发商在签订合同时必须“承诺”，且在交楼时必须满足的必备条件，这一基本要求不因后续《补充协议》对交楼标准的降低而削减或免除。开发商未按合同约定期限将具备永久用电条件的房屋交付购房人使用，构成违约，应按照合同约定标准向购房人计付延迟交楼违约金。

        [基本案情]
　　广东省广州市南沙区人民法院经审理查明：被告广州市粤锐恒星房地产有限公司为广州市南沙区中惠璧珑湾自编5号楼的开发商，已于2012年4月28日领取上述项目的《商品房预售许可证》。 2012年5月20日，原告黎永昌、程聪（为乙方）与被告广州市粤锐恒星房地产有限公司（为甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编5号1601房（建筑面积142. 83平方米），总金额为1109995元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等。”上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。”之后，原告向被告付清全部购房款。涉案楼宇于2013年12月13日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年1月13日通过消防验收，同年1月22日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用水。被告曾于2013年12月13日、2014年1月15日和22日分别向原告发出《人伙通知书》《催收楼通知书》《再次催收楼通知书》，但原告以涉案楼房尚不具备交楼条件为由拒绝收楼。
　　一审庭审中，被告确认涉案楼宇的用电属于临时用电性质，承诺在其办妥永久用电手续前的电费由其承担。
广东省广州市中级人民法院经二审审理查明：原审查明事实无误，予以确认。二审庭审中，被告提交证据：广州供电局有限公司南沙供电局2014年8月15日出具的《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》称目前该楼盘报装了5个公变房作为住宅楼宇的永久用电，其中2＃公变房供电范围是3＃楼、5＃楼，1＃至4＃公变房已经完成永久用电设施的安装，并已经于2014年7月16日通过了竣工验收，该局当天已将永久用电送至用户电能表的表前位置，相应的楼宇具备了永久用电。
 
　　[裁判结果]
　　广东省广州市南沙区人民法院于2014年5月14日作出（2014）穗南法民三初字第80号民事判决：一、广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）向黎永昌、程聪支付从2013年12月21日起至粤锐公司取得涉案房屋永久用电证明之日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款1109995元的每日万分之五的标准计算，其中，本判决生效前的违约金在本判决生效之日起十日内支付，以后部分在每月10日前逐月支付，违约金总额以已付房价款为限；二、驳回黎永昌、程聪其他诉讼请求。
　　判后，被告粤锐公司不服判决，上诉于广东省广州市中级人民法院。2014年9月11日，广东省广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第2513号民事判决：一、维持广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第80号民事判决第二项；二、变更广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第80号民事判决第一项为：上诉人粤锐公司在本判决送达之日起十日内向被上诉人黎永昌、程聪支付从2013年12月21日起至2014年7月16日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款1109995元的每日万分之五的标准计算。
该案判决现已发生法律效力。
 
       [裁判理由]
　　一审法院经审理认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然被告已取得《竣工验收备案表》，但涉案楼盘现尚未具备永久用电，不能满足买受人的基本居住要求，故本院认定涉案楼盘尚不具备基本的交楼条件。据此，被告未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给原告使用，已构成违约。原告要求被告按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理合法，本院予以支持，被告应向原告支付延迟交楼违约金至具备上述交楼条件时止。
二审法院经审理认为：首先，关于案涉房屋是否符合交付条件的问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。虽然粤锐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐公司主张其已于2013年12月20日达到房屋交付标准，与国家电力管理规定相悖，本院不予采纳。原审法院认定粤锐公司未能按照合同约定的期限将具备永久用电条件的房屋交付给黎永昌、程聪使用，已构成违约，并无不当。粤锐公司应按照合同约定向黎永昌、程聪计付延迟交楼违约金。鉴于广州供电局有限公司南沙供电局于二审期间出具的复函反映涉案房产已经于2014年7月16日具备了永久用电，故其向黎永昌、程聪支付的延迟交楼违约金应计算至该日止。
 
案号: （2014）穗南法民三初字第80号 ；(2014)穗中法民五终字第2513号；（2015）粤高法民一申字第262号

 
        [相关法条]
　　《中华人民共和国合同法》第五条　当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
　　第六十条第一款　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　第一百一十四条第一款　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
                       

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