广西友容投资有限公司与梁伟欢商品房预售合同纠纷案

一、导读
1、商品房预售合同中约定开发商逾期办证，若买受人不退房，开发商仅需按照已付购房款0.2%向买受人支付违约金的约定是合法有效的，尽管该违约金数额较低（100万的房子才2000元违约金），买受人一般难以要求调高。
2、关于违约金，法院的观点一般是：“调高不调低”。
3、主张违约金方需对其损失进行举证以证实合同约定违约金过低，否则法院一般不予以调高。
二、基本案件事实
梁伟欢于2008年3月10日向广西友容投资有限公司（下文简称友容公司）购买其开发的位于南宁市民族大道凤岭段北面“英伦十八”x栋x单元x号房，购房总价268838元。合同约定广西友容投资有限公司需在其交房（实际交房时间是2010年3月1日）后480日内，“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，否则“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”。
广西友容投资有限公司在2010年3月1日交房后，至2014年7月5日梁伟欢提起诉讼仍未“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，并且在庭审中答复不能确定明确的备案时间。

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、双方购房合同中约定的“购房款0.2%”违约金过低，不足以弥补买受人的损失及惩罚开发商，故予以调高
（1）违约金的主要功能在于弥补守约方因合同相对方违约而造成的损失。截止至双方约定的友容公司应提供资料报产权登记机关备案的最后时间即2011年6月25日，友容公司已逾期3年多未履行该备案义务，致使梁伟欢至今未能取得房屋产权证书，无法对所购房屋享有完全物权，梁伟欢的损失是客观存在的。虽《商品房买卖合同》第十五条第2项已约定由出卖人按已付房价款的0.2%支付违约金，但该约定的违约金明显过低，不足以弥补梁伟欢因友容公司的违约所造成的损失。（2）违约金还具有惩罚违约方的功能。友容公司在双方约定的交房后480日内，完全有充分的时间履行提供资料报产权登记机关备案的义务，但至本案庭审结束时止，友容公司已逾期3年有余，仍未履行前述备案义务；况且友容公司在庭审结束后何时能实际提供资料报产权登记机关备案尚不能确定，导致梁伟欢取得房屋产权证书享受完全物权的权利亦始终处于不确定状态，友容公司的该行为不仅悖于诚信，亦严重损害了梁伟欢的合法权益，理应受到惩罚。
2、买受人未能取得房产证的损失以“同期银行存款定期利率”计算
结合友容公司的违约程度、梁伟欢的受损情形，一审法院以梁伟欢已付房款即268838元为基数，参照中国人民银行公布的同期存款定期利率计付。
（二）二审法官改判一审观点
二审法官仅仅认为“买受人没有提供任何证据证实因友容公司的违约所造成的损失数额”，故对一审判决“调高违约金”的认定进行改判，并判决按照双方合同约定的“已付房价款0.2%”执行。

四、分析意见
实际上，本人更倾向于认同一审判决，因为对于开发商逾期办证来说，买受人很难举证因开发商逾期办证会给其造成什么损失，损失数额是多少，即使举证了，也未必能被认定。在此情况下，无论开发商约定的逾期办证违约金多低（如本案仅仅有537.70元），都难以被法院调高。
在此情况下，显然无法惩罚开发商的逾期办证行为，一如本案，开发商逾期2年多未能将办证材料备案，且“何时能实际提供资料报产权登记机关备案尚不能确定”，在此情况下，开发商违法成本太低，买受人利益较难得到平衡。
五、争议焦点
本案的争议焦点为：上诉人友容公司向被上诉人梁伟欢支付的逾期报备案违约金应按何种标准计算？

注：本文系转载，仅供普法学习。