吴某与广西万某建设有限公司、广西某星房地产投资开发有限公司
商品房买卖合同纠纷案

一、导读
1、商品房买卖合同约定开发商的办证义务但未约定逾期办证违约金，是否可主张实际损失违约金？
2、签订提前装修协议是否可视为合法交房？

二、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点（二审变更）
1、商品房买卖合同未约定开发商逾期报备违约金，是否应承担违约责任？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金应以255620元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算，自2012年1月1日起计至本案生效判决确定的备案义务履行期限最后一日止。
2、商品房未达到交付条件前的提前装修协议是否可以视为交付而不需承担违约责任？
万某公司以其已于2009年5月将房屋提交交付给吴某进场装修，并无逾期交房作为抗辩理由，但其提交的《提前装修协议书》经鉴定并非吴某本人所签，万某公司又无其他证据证明其主张的事实，故万某公司的主张不予支持。
（二）二审法官观点
1、开发商是否可以以购房者未缴纳专项维修基金、未缴纳契税为由主张免除逾期办证报备义务？
南宁市于2009年11月1日实施的《南宁市物业专项维修资金管理办法》规定，在本市申请办理商品房预售许可或申请办理商品房现售备案的物业项目，物业专项维修资金由开发建设单位先行办理预交手续。可见，专项维修资金由开发商先行预付后可向购房者另行主张权利，吴某未交纳专项维修资金不能成为万某公司不向房产管理部门报备的抗辩理由，万某公司不得以此为由不报备。
关于购房契税，根据购房合同，万某公司对本案讼争房屋只有及时提供完整资料向房产管理部门报备的义务，没有代为办理房屋产权证的义务，契税是办理房屋产权证时才需要提交完税凭证。
2、关于商品房未达到交付条件前的提前装修协议是否可以视为交付而不需承担违约责任的问题
二审法院认为，吴某在明知房屋未竣工验收合格的情况下，于2009年5月提前装修使用讼争房屋，现再要求万某公司承担逾期交房违约金，理由不成立，从而对一审法院判决万某公司向吴某支付逾期交房违约金予以改判。

三、分析意见
1、关于在商品房买卖合同中未约定开发商逾期报备违约金的情况下，开发商是否应承担违约责任的问题
根据合同法的规定，如果合同双方在合同中未约定违约责任，在一方违约的情况下，对方可以要求对方承担因其违约而造成的损失。在本案中，开发商逾期未购房者办理商品房报备，已构成违约，应当承担违约责任，赔偿购房者的损失。在此情况下，如购房者能举证证明因开发商逾期报备给其造成的损失，则尽管合同未约定违约责任，购房者仍可主张开发商赔偿损失。
那么问题来了，在开发商逾期报备的过程中，购房者在不退房的情况下，是否存在损失？损失是什么？很难举证。在此情况下法庭是否有权酌情要求开发商承担违约责任呢？个人认为，从惩罚违约行为，保护守约方利益，以及实践中虽然购房者无法举证其损失，但是其因开发商未能按时办理报备确实使其房屋权利处于不确定状态，从而可能影响继续转让、抵押、租赁等完整物权的情况下，一审法院酌情判决开发商承担一定得赔偿责任较为合理。
2、关于开发商在未取得房屋竣工验收的情况下与购房者签订提前装修协议是否可视为交付的问题
本人认为，按照商品房买卖合同以及我国《建筑法》等规定，取得竣工验收后才能交付房屋是法律等强制性规定，也是开发商的法定义务，目的是防止开发商违法操作，以损害社会公众利益。故在实践中，即使开发商与购房者签订了提前装修协议，但仍不能免除开发商的法定交房义务，即在合同约定的期限内将符合合同约定、取得竣工验收或备案的房屋交付购房者，否则仍需承担违约责任。

四、争议焦点
本案的争议焦点为：1、万某公司应否报备及协助吴某办证？2、万某公司应否向吴某支付逾期报备违约金？3、万某公司应否向吴某支付逾期交房违约金？4、吴某应否配合万某公司变更备案合同？5、某星公司应否就万某公司对吴某的债务承担连带责任？
五、法院查明的案件基本事实
法院审理：2007年12月21日，万某公司与某星公司签订《万某时代广场项目融资合作合同书》，约定双方合作建房，建房后某星公司取得部分房屋。
2010年9月8日，吴某通过某星公司购买某星公司与万某公司合作建设的房屋，并与并与万某公司签订《商品房买卖合同》。
吴某按照合同约定支付了购房款，但万某公司未能按期交房及将房屋办证手续交房产局备案。吴某在万某公司交付符合合同约定房屋前与万某公司签订了提前装修协议，提前收房交付房屋。
后吴某因房屋交付及办证问题起诉万某公司及某星公司，要求万某及某星公司连带赔偿逾期交房及报备违约金。万某公司以吴某未支付购房款为由提出反诉。

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