南宁市某望地产有限公司与梁某商品房买卖合同纠纷案

一、导读
1、售楼广告声称“买一层得两层”是否有效？实际交房后不能兑现开发商是否需要承担赔偿责任？如何赔偿？
2、开发商未经购房者同意擅自在购房者购买的房屋内铺设各种公共管道及消防栓是否构成违约？是否需要进行赔偿？

二、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、在购房者不退房且房屋无法整改的情况下，一审法官在庭审中建议购房者将要求开发商“整改商铺”变更为“赔偿商铺贬值损失”，并委托评估公司对房屋因铺设管道造成的贬值进行评估。
2、开发商未经购房者同意擅自在购房者购买的房屋内铺设各种公共管道及消防栓构成违约，开发商需要进行赔偿。
一审法院认为，购房者与开发商在《商品房买卖合同》中未对所购商铺是否铺设有公共管道做出相应约定，但依常人普遍认知，房屋中铺设各种公共管道，不仅占用房屋一定的使用空间，而且还会因日后的维护修理而给业主正常使用房屋造成影响，该影响涉及业主的切身利益，故开发商在出卖房屋时，应遵循诚实信用原则，如实告知房屋详情，以供业主作出是否购买的真实意思表示，否则，将视为开发商未履行出卖人的告知义务，应承担相应的违约责任，即赔偿梁某损失。
3、开发商所做的“买两层得三层”的广告合法有效，应当履行
购房者是基于开发商所作的“买两层得三层”的广告宣传而购买本案商铺，目的当然是为了充分利用商铺空间，最大的发挥商铺经济效能，而经实地调查，与本案商铺同座的其他相邻商铺均做了隔层出租使用，该商铺在使用及经济效能上显然要优于无法做隔层的本案商铺，况且评估机构亦认可本案商铺在正常情况下可以做隔层。因此，从公平、合理、诚实守信的原则出发，本案商铺无法使用的隔层空间（按通常高度2米计算）应计入贬值范围。
4、关于租金损失的问题（二审法院改判）
一审法院认为，开发商在出卖商铺前未将商铺内铺设有各类公共管道的实情如实告知购房者，由于该商铺未达到购房者的购买预期并产生了贬值损失，购房者因此拒收商铺情有可原，故购房者主张开发商赔偿相应的租金损失，一审法院予以认可。

（二）二审法官观点
1、开发商主张已告知购房者所购房屋铺设管道应承担举证责任
由于购房者在签订购房合同的时候与开发商签订的是商品房预售合同，证明销售房屋在签订销售合同时尚未完全建成，故开发商认为购房者在购房时已明知所购房屋存在公共管道的理由不能成立，开发商也没有证据证实购房者在购房时已进行实地查看，开发商应承担举证不能的责任，视为开发商未告知。
2、开发商“买两层得三层”的广告宣传合法有效
二审法院认为，开发商在涉案商铺的销售广告中注明“买两层得三层”，购房者基于开发商的广告宣传购买涉案商铺，目的当然是为了充分利用商铺空间，最大的发挥商铺经济效能，与本案商铺同座的其他相邻商铺均做了隔层，但梁某所购买的商铺内铺设了各类公共管道，占用了使用空间，无法进行隔层以实现“买两层得三层”的购房目的，因此该商铺的使用价值明显降低，故认定开发商的宣传广告合法有效，开发商应对其宣传与实际不符承担违约责任。
3、法院在已支持购房者房屋贬值损失的情况下对其主张的租金损失不予支持（二审法院改判一审法院）
二审法院认为，涉案房屋已取得竣工验收，符合交房条件，在开发商已发函通知收楼且购房者未主张解除合同的情况下，其有义务收楼。至于因管道铺设对其造成的商铺贬值损失，其可另行提出主张，在此情况下，购房者再提出因商铺贬值造成的租金损失，属于重复主张，故不予支持购房者的租金损失。

三、分析意见
1、关于开发商广告宣传效力问题
若开发商在广告宣传中所做的承诺是明确具体，且购房者将其作为购买房屋的主要原因，则该广告宣传对开发商具有约束力，开发商应对履行其广告宣传中的承诺，否则应承担违约责任，赔偿购房者损失。
2、关于开发商在未告知购房者的情况下在其房屋中铺设公共管道等影响房屋正常使用问题
开发商在所售房屋中进行管道铺设、结构改变等影响房屋使用的，应提前告知购房者或取得购房者的同意，否则须按照购房者要求承担恢复原状或赔偿损失的责任。若不能恢复原状，则购房者可对因开发商违约造成房屋贬值进行评估，要求开发商对其损失进行弥补。
四、争议焦点
本案的争议焦点为：上诉人在与被上诉人签订商品房买卖合同时是否将涉案商铺的管道铺设情况如实告知被上诉人，上诉人应否承担被上诉人商铺贬值损失和租金损失？该贬值损失和租金损失应如何计算？
五、法院查明的案件基本事实
法院审理：2010年4月17日，梁某与某望公司签订《南宁市商品房买卖合同》，向某望公司购房商铺。合同约定某望公司应当在2010年8月30日前将商铺交付给梁某，否则须承担违约责任。
同时，某望公司在广告宣传中告知梁某所购买商铺层高为5.2米，“买两层得三层”（即可以做隔层）。
2010年8月30日，梁某应某望骊都居住小区物业管理处的通知对所购商铺进行验房，因发现商铺内铺设有多根公共管道，占用商铺使用空间，且管道有渗、漏水现象，遂以房屋质量未达到收房标准为由拒绝接收房屋。
2010年11月6日，梁某向某望公司发出商铺整改函，要求某望公司拆除商铺内公共排污管、通风管，解决管道漏水问题，并支付延期交房的违约金。因某望公司至今未按梁某的要求对商铺进行整改，梁某遂提起本案诉讼，请求某望公司将其所购商铺内的非该商铺使用的管道拆除，并依照建筑设计规范对其商铺内专用的卫生间排污管道靠左后墙角重新安装，及支付自2010年8月31日起至2011年5月31日止的逾期交房违约金。

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