一、导读
1、开发商未经购房者同意擅自变更规划设计加高楼层是否需要经过业主同意？是否需要赔偿？如何赔偿？
2、中高考、两会一节、有关部门的停水停电通知是否可以作为延期交房的抗辩？

 
二、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、仅有停水、停电、限制用电文件不能作为延期交房的抗辩理由
一审法院认为，润兴房地产公司提供的证据只能证明存在部分片区实施限电或相关部门计划限制用电的情形，而润兴房地产公司既未能提供充分证据证明润兴房地产公司基建工地确实存在停电情况或处于停电区域，也未能提供相应的监理日志予以佐证，故润兴房地产公司请求据此免责的抗辩事由，没有事实和法律依据，不予支持。
2、中高考、两会一节等不能作为延期交房的抗辩
一审法院认为，中高考、“两会一节”期间要求在一定范围内停止建筑施工已成众所周知的事实，订立合同时该要求已经存在，故润兴房地产公司请求据此免责的抗辩事由，没有事实和法律依据，不予支持。
3、开发商未经购房者同意擅自加高楼层，违反了诚实信用原则，损害了业主权益，应当进行赔偿
一审法院认为，虽然周建毅、润兴房地产公司未在合同中对润兴房地产公司加层提高容积率的责任方式做出明确约定，周建毅亦未提交证据证明其实际损失的具体数额，但合同约定的层高是18层，增容必须履行告知义务和召开听证会，即使对R5号楼的增容，润兴房地产公司已取得《建设工程规划许可证》，且增容率未提高，润兴房地产公司的行为也违反了合同的约定及诚实信用原则，损害了业主的信赖利益。故一审法院结合润兴房地产公司的违约事实、预期获利情况、周建毅利益的受损程度等情况，酌定以商品房总价款的1%确定赔偿金额为7210元（721007元×1%）。

 
（二）二审法官观点
1、开发商擅自加建属于违约行为，虽然已取得建设部门批准，但其增加小区容积率居住环境和生活舒适度变差，应当赔偿业主损失
关于增加容积率的损失问题，虽开发商增加楼层已办理《建设工程规划许可证》，但并未得到购房者的认可，且双方合同第十一条列举的规划变更情形并未包含有直接变更楼层的约定，对于超过该列举范围的变更，属于违约行为，开发商应承担违约责任。开发商违反诚实信用原则，违约超建，导致购房者所购房屋小区容积率增加，居住环境和生活舒适度变差，客观上确实给小区品质及购房者所购房屋品质造成了一定损害，故二审法院维持一审以房屋总价款的1%确定赔偿金额的决定。
2、中高考、两会一节、市政配套不完善等都不能作为延期交房的抗辩
关于施工过程中存在相关部门停水、停电的问题，因购房者未有充分证据证明其基建工地确实存在停水停电或处于停电区域，其以此作为延期交房的事由，证据不足，二审法院不予采信。
关于高考及两会一节政府临时限制施工问题，二审法院认为该期间限制施工已是众所周知的惯例，并非不能预见，购房者以此作为延期交房的事由，理由不成立。
关于市政道路及排水管网等配套基础设施未完成。购房者作为小区开发企业应当对小区的配套设施建设情况完全知晓，并据此在合同中调整自己的交房期限，其在小区工程报建前应当预见到配套建设项目会有不能如期完成的情况，因此该情形亦不能作为延期交房的事由。
 

三、分析意见
1、关于开发商变更规划设计导致小区居住环境等下降问题
开发商在与购房者签订购房合同后，为了增加利润，向有关部门申请变更规划设计，增加容积率、减少绿化、拆除会所等行为导致小区居住环境和品质下降，小区业主有权要求开发商恢复原状，在不能恢复的情况下，有权要求开发商进行合理的赔偿（补偿）。
2、关于有关停水、停电通知、中高考、两会一节等是否可以作为逾期交房的抗辩
法院认为，停水停电通知不能作为必然停电的理由，需要结合施工日志等其他证据佐证证实确实因政府行为导致停水停电，否则交房期限不能因此顺延。
而对中高考、两会一节、甚至市政配套问题，都属于开发商可预见的问题，亦不能作为交房顺延的抗辩。
 

四、争议焦点
本案的争议焦点为：开发商应否向购房者赔偿增加容积率的损失以及支付逾期交房违约金？
 

五、法院查明的案件基本事实
法院审理：2010年8月21日，周建毅与润兴房地产公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由周建毅购买润兴房地产公司商品房，该商品房建筑层数地上18层，地下2层，房屋总价款721007元。合同约定交房时限、违约责任等。
之后，润兴房地产公司未在约定的交房期限内向周建毅交付商品房，且将约定的楼层由地上18层扩建为26层。
2014年10月份，周建毅向法院起诉润兴房地产公司，要求后者履行交房义务并支付逾期交房违约金。

注：本文系转载，仅供普法学习。