案例分析8：南方黑芝麻集团股份有限公司与陈明建商品房买卖合同纠纷一案
一、导读
1、开发商逾期交房的诉讼时效何时开始计算？如何计算？
2、如何区分开发商“定向开发”的房屋是属于“集资房”还是商品房？
3、开发商在开发商品房过程中遇建材价格大幅上涨是否可以“情势变更”为由要求购房者补交购房款？

二、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、购房者所购买房屋虽然具有“集资”、“福利”性质，但购房合同和房屋建造过程中体现的内容符合“商品房”性质，故一审法院认定双方之间的关系属于商品房买卖关系
一审法院认为，购房者与开发商签订的《广西斯壮股份有限公司（即南方黑芝麻集团股份有限公司的前身，以下或简称斯壮公司）与谭继智、李勇、雷晓曦等户定向供应商品房商业项目协议书》明确约定买房人按照约定的价格向开发商预先认购特定区域内开发的特定户型、面积的商品房。双方签订房屋买卖的合同名称、内容以及原斯壮公司报建、办证和取得预售许可证后出售房屋、双方所签订的《商品房买卖合同》经房屋产权登记部门办理商品房买卖合同备案登记、缴纳契税等，都符合商品房买卖合同的特征，故一审法院认定双方之间形成的关系属于商品房买卖合同关系而非福利性分房的关系。
2、建材价格的大幅上涨属于开发商应预见的商业风险，不能作为情势变更的理由
一审法院认为，原斯壮公司与购房者之间签订的是商品房买卖合同，原斯壮公司在从事商业活动（商品房开发）过程中应当遇见的建材价格上涨的商业风险。因此，一审法院认为，建材价格的上涨不属于不可归责的情势变更事由，对其主张的因购房者未按时补交购房款导致商品房不能正常交付的抗辩不予采纳。
3、逾期交房诉讼时效起算点从开发商交房之日开始计算
关于逾期交房诉讼时效的起算问题，一审法院认为，陈建明与斯壮公司约定其应于2005年7月28日之前将经验收合格的商品房交付给陈建明使用，但南方黑芝麻集团至今未能交房房屋，已构成违约，该违约行为一直处于持续状态，故认为陈建明起诉要求开发商逾期交房的违约责任未超过诉讼时效。

（二）二审法官观点
1、购房者与开发商之间属于商品房买卖关系
关于购房者与开发商之间的法律关系问题，二审法院认为属于商品房买卖关系。理由是：1、购房者并非开发商内部员工2、双方签订的协议标的指向的是商品房3、涉案房屋的开发、报建过程中均按照商品房开发的程序进行。故认定双方之间的关系属于商品房买卖关系。
2、开发商应当预见而没有预见到市场建成价格上涨，应当自行承担该商业风险
开发商与购房者在自愿平等的基础上签订购房合同，合同已明确约定房屋出售价格，开发商在签订合同时应当能预见到建成价格的波动而没有遇见的，系其应当自行承担的商业风险，不可将此转移给当事人，故对其主张的情势的抗辩变更不予认可。
3、开发商逾期交房的行为属于一个持续的行为，故诉讼时效应当从该行为终结之后开始计算
二审法院认为，购房者与开发商在购房合同中明确约定南方黑芝麻集团逾期交房超过90日的，应自合同约定的交房期限第二日起至实际交付之日止，按已付房款的每日万分之一支付违约金。因南方黑芝麻集团至今一直未能向陈明建交付具备法定交付条件的房屋，该行为一直处于持续状态，故认定购房者的起诉没有超过法定诉讼时效。

三、分析意见
1、双方合同法律关系的认定以实际履行内容为准，而不以合同标题为准
当事人双方之间法律关系的认定不以合同标题或者合同中体现出来的某些字眼为准，而以结合双方合同的形式、实际履行情况、合同的目的等相关因素进行认定。
2、关于逾期交房的诉讼时效问题
法院一般将逾期交房的行为认定为一个持续的、未明确的违约行为，认为逾期交房的诉讼时效应当从交房之日开始计算，或者从开发商明确拒绝履行合同之日开始计算。
3、法院对情势变更、显示公平等认定较为慎重
    法院严格对诚实信用、情势变更、显示公平等原则的认定，一般持较为慎重的态度。
 

四、争议焦点
1、双方合同所涉房屋的性质是商品房还是定向开发集资建房？是否属人民法院民事案件受理范围？本案是否超过诉讼时效？
2、南方黑芝麻集团逾期交房应否承担违约责任以及如何承担违约责任？
 

五、法院查明的案件基本事实
法院审理：
2006年10月10日，陈明建与南方黑芝麻集团前身广西斯壮股份有限公司签订《商品房买卖合同》，约定陈明建向西斯壮股份有限公司购买其开发的商品房。合同约定广西斯壮股份有限公司应于2007年6月30日前将经验收合格的前述房屋交付买受人使用，否则买受人有权解除合同。若买受人不要求解除合同，则广西斯壮股份有限公司自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。
2012年，陈明建以广西斯壮股份有限公司逾期交房为由起诉要求其承担违约责任。

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