南宁市房地产业开发总公司与黎彦商品房预售合同纠纷案

一、导读
1、购房合同约定“开发商在项目规划验收合格后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关报备”是否有效？
2、购房合同对开发商履行房屋权属资料报备期限约定不明的情况下，法院如何确定报备期限？
 

二、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、购房者与开发商在合同中关于“出卖人（南宁市地产业开发总公司，以下或简称地产业公司）应当在项目规划验收合格后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定属于约定不明
一审法院认为，购房者与开发商双方在购房合同第十五条中约定出卖人应当在项目规划验收合格后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而对于何时完成项目规划验收并未约定，虽然相关法律法规规定建设工程竣工后应申请规划条件核实，但对开发商应在何时办理项目规划验收亦没有明确规定，何时向规划部门申请办理项目规划验收完全取决于开发商的意向，该时间并不确定，故购房者主张双方对开发商履行房屋权属资料报备案义务的期限约定不明的理由成立，予以认定。
2、在双方关于产权登记报备期限不明的情况下，应当根据法律、法规确定开发商的报备时间
一审法院认为，由于购房者与开发商关于履行房屋权属资料报备案义务的期限约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，开发商办理产权登记资料备案的期限应为自房屋交付使用之日起90日内。开发商于2010年3月11日交付房屋，其应于2010年6月8日前向产权登记机关办理产权资料备案，但其直到2013年4月24日才向南宁市房屋产权交易中心递交办理南宁市房地产现售备案证明申请及相关材料，已超过法定的时限，构成违约，其应承担违约责任。
 
 

（二）二审法官观点
    二审法官完全支持一审法官观点。
 
 
三、分析意见
购房合同关于双方义务约定不明的情况下，法院会援引相关法律及司法解释进行认定
    关于双方在购房合同中约定的“出卖人应当在项目规划验收合格后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”属于期限约定不明的条款还是附条件条款问题，购房者抗辩认为“合同法规定的附条件合同中的条件是指未必会发生的条件，而本案中开发商为其出卖的商品房取得项目规划验收是必然的，故不属于附条件的约定”是完全成立的。《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷若干问题的解释》关于开发商产权登记报备、逾期付款、逾期办证、逾期交房等违约责任均有明确规定，若双方购房合同某些条款约定不够明确具体，则法院可以直接适用该司法解释和其他法律、法规的规定进行裁决。
 

四、争议焦点
1、开发商是否存在逾期报备案的违约行为？如是，违约金如何确定？2、开发商主张约定的违约金过高，请求予以调整是否有事实和法律依据？

五、法院查明的案件基本事实
法院审理：
2008年5月10日，黎彦与地产业公司签订《商品房买卖合同》，购买地产业公司开发的位于南宁市安园东路9号桃花源×组团第×号楼×单元×号房。合同第十五条约定：“出卖人（地产业公司）应当在项目规划验收合格后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（黎彦）不能再规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担违约责任。
2010年1月10日，地产业公司对买卖的商品房进行建设工程质量竣工验收，并于2010年2月7日验收合格。2010年2月9日，地产业公司在报纸上刊登《桃花源交房通知》，通知交房。2013年8月2日，地产业公司在小区内张贴《通知》，通知业主将办理房屋产权证的相关材料交至地产业公司处。
随后，黎彦以地产业公司逾期报备为由诉至法院，要求判决开发商承担违约责任。

注：本文系转载，仅供普法学习。