韦大设与黄志平、许建兴房屋买卖合同纠纷案
一、导读
1、非本单位员工能否购买他人单位的职工集资房？
2、购买他人单位集资房时该房尚未取得房产证，对方能否以此为由向法院起诉要求判决合同无效？
3、夫妻双方婚后共有房屋仅登记在一方名下，房屋转让多年后另一方能否以转让未经其同意为由要回房屋？
二、一、二审法官观点摘要：
一审法官观点
1、非本单位职工有权购买他人单位职工集资房
一审法院认为，本案中，黄荣琼与黄志平、许建兴的房屋属集资房，而集资房制度是改变住房建设由国家和单位统包的制度，通过筹集资金建造的房屋，职工个人可按房价全额或部分出资，集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。黄荣琼与黄志平、许建兴在双方协商基础上本着双方自愿的原则签订了转让405号房屋的《转让房屋协议书》，系双方的真实意思表示，虽然签订协议时405号房屋未办理权属登记，但根据黄志平、许建兴提供的2003年10月13日的《收据》也可以反映出黄荣琼生前所在单位中国建设银行横县支行对黄荣琼将405号房屋转让给黄志平、许建兴的行为亦是认可的，况且黄荣琼于2005年已办理了该房屋的产权证，取得了该房屋的全部物权，故该《转让房屋协议书》并未损害国家、集体、第三人的利益及社会公共利益，应合法有效。
2、未取得产权登记的房屋可以对外转让
一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用lt；中华人民共和国合同法gt；若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定”，而最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，韦大设以黄荣琼与黄志平、许建兴签订协议时没有取得房屋产权证为由请求确认合同无效，不予支持。
3、可根据日常常理推定夫妻一方的明知
关于黄荣琼与黄志平、许建兴签订协议是否经韦大设同意的问题。合同签订后，黄志平、许建兴已支付了全部购房款给黄荣琼，并已实际占有使用该房屋至今长达13年之久。而黄荣琼生前与韦大设系夫妻关系，韦大设亦认可其自2000年至2007年5月黄荣琼去世，期间均与黄荣琼共同生活，韦大设称其不知道黄荣琼转让405号房屋不符合常理。
（二）二审法官观点
1、现有证据证实集资房单位明知本单位职工对外转让而不表示反对，转让合同有效
上诉人主张争议房屋是在2005年尚未取得土地使用证和房产证且未取得建行许可的情况下进行转让的，转让行为无效，但上诉人并未能提供充分证据证实建行禁止职工将本案争议的集资建房对外转让，且建行出具的收据表明建行知晓黄荣琼名下的集资建房是由被上诉人交的房款，但建行未对此提出异议，故上诉人主张本案转让行为违反法律、法规规定，理由不成立，一审法院不予支持其该主张是正确的，本院予以维持。
2、夫妻一方代对方签字视为知道并同意转让
上诉人主张黄荣琼生前未经其同意擅自处分争议房屋，其在转让协议上代黄荣琼签名只表明其知情，并不表示其同意，本院认为，上诉人在转让协议上代签名的行为，证实其对本案转让协议的内容是清楚且不反对的，故其主张其不同意转让，与事实不符，一审法院不予采信其主张是正确的，本院予以维持。
三、分析意见
1、非本单位职工可以购买其他单位的“集资房”。
2、签订集资房购房合同时未取得房屋“权属登记证明”，在起诉时取得房屋权属登记证明的，购房合同有效。
3、在向他人购买大标的动产或者不动产时，最好征得对方家庭所有成员的同意，以免对方反悔。
四、判决结果
1、一审判决结果
驳回韦大设要求确认购房合同无效，返还房屋的诉讼请求
2、二审判决结果
驳回上诉，维持原判。
五、争议焦点
1、本案争议的房屋转让行为是否合法有效？
2、被上诉人应否将争议房屋返还给上诉人？
六、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
黄志平、许建兴是夫妻关系，韦大设与黄荣琼生前是夫妻关系，黄荣琼原为中国建设银行横县支行的职工，已于2007年5月去世。
1995年1月10日，中国建设银行横县支行作为甲方与黄荣琼作为乙方签订了《职工集资建房协议书》，约定由黄荣琼出资参与单位集资建房。该集资房于2000年4月竣工，黄荣琼亦按照与中国建设银行横县支行签订的协议交清集资款。
2000年5月2日，黄荣琼作为甲方与黄志平、许建兴作为乙方签订1份《转让房屋协议书》，约定由黄志平、许建兴购买黄荣琼的单位集资房。
2006年5月19日，黄荣琼取得了该房屋的《房屋所有权证》，并将该证交给黄志平、许建兴持有。
2000年至黄荣琼去世。
2013年11月18日，韦大设向广西横县人民法院起诉，要求确认购房合同无效，判决黄志平、许建兴返还房屋。
注：本文系转载，仅供普法学习。
