开发商交付房屋未取得竣工验收备案是否需承担违约责任？购房合同仅约定“商品房经验收合格”是否有效？

黄卓家与广西龙池房地产开发有限公司
商品房销售合同纠纷案

一、导读
1、购房合同仅约定交付条件是“商品房经验收合格”是否有效？
2、开发商交付房屋未取得竣工验收备案表交房是否需承担逾期交房的违约责任？
3、要求开发商承担因交付房屋未取得竣工验收备案表交房的违约责任诉讼时效如何起算？
 

二、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、一审法院认为业主诉开发商未取得商品房竣工验收备案交房的诉讼时效起算点是从“购房者收房之日”开始计算（二审法院变更）
关于黄卓家起诉请求广西龙池房地产开发有限公司（以下简称龙池公司）赔偿逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院保护民事权利的制度。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。黄卓家与龙池公司于2013年1月17日签订的《商品房买卖合同》中约定龙池公司交房时间为2013年3月30日。黄卓家从双方约定的交房时间起，就知道或者应当知道龙池公司交付的商品房不符合交付条件，即从2013年3月30日起已经知道其权利被侵害，更何况黄卓家于2013年3月6日已验收房屋，即使诉讼时效期间从2013年3月30日开始计算二年，2015年3月29日诉讼时效届满，黄卓家于2015年7月16日提起诉讼，亦已经超过二年的诉讼时效。
2、开发商交房按照合同约定的“商品房经验收合格”交房是无效的，依法应当承担逾期交房的违约责任
一审法院认为，中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年4月13日施行的《关于进一步加强房地产市场监管商品住房预售制度有关问题的通知》［建房（2010）53号］第十一条明确规定商品房住房交付使用条件为工程竣工验收合格并在当地主管部门备案。
中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年4月13日已明确规定商品房住房交付使用的条件。开发商虽然在购房合同中约定交房条件是“商品房经验收合格”，但该约定与国家法律法规相悖，是无效的。开发商未能按照法律规定的交房条件交房，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。
3、在购房合同未约定逾期办证违约责任的情形下，逾期办证违约金应当“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，现由于龙池公司的原因，没有按约定期限完成相关的权属登记备案手续，致使黄卓家不能办理房屋产权登记、取得房屋权属证书，因此，龙池公司应当承担违约责任。该解释第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

 
（二）二审法官观点
1、开发商未取得商品房竣工验收备案表交房是无效的，应当承担逾期交房的违约责任
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。可见，法律、行政法规对建设工程标的质量作出了强制性规定。又因为《建设工程质量管理条例》第四十三条规定了相应行政机关对工程质量实施监督管理，且原建设部于2000年4月4日发布、住房和城乡建设部于2009年10月19日修正的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。而在该管理办法第五条所规定的建设单位办理工程竣工验收备案时应当提交的文件中，工程竣工验收报告仅是其中一项。该管理办法第八条还规定：备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。该管理办法第十一条则规定，建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收。参照上述规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收后，需向建设主管部门备案，而备案机关在备案程序中需对材料的真实性、完整性以及建设单位在竣工验收过程中是否有违反国家有关建设工程质量管理规定行为进行审查。可见，工程在向备案机关办理竣工验收备案前，既不能确认建设单位所提交的材料齐全、无虚假证明文件，也不能确认建设单位在竣工验收过程中无违反国家有关建设工程质量管理规定的行为。综上，根据双方当事人的约定及上述相关规定，龙池公司作为开发商向黄卓家交付的房屋，须在经建设主管部门通过建设工程竣工验收备案后，才符合交付条件。
2、购房者起诉开发商未取得商品房竣工验收备案表进行交房违约责任的诉讼时效从“开发商取得商品房竣工验收备案表”开始计算
办理建设工程竣工验收备案的责任人是龙池公司，且龙池公司在二审中自认涉案工程是否取得竣工验收备案未告知过业主亦未以任何方式进行过公示，龙池公司无证据证明黄卓家知道涉案商品房取得竣工验收备案的具体时间，本院据此采信黄卓家的主张，即黄卓家最早从2014年1月才知道涉案房屋于2014年1月2日取得竣工验收备案。黄卓家于2015年7月起诉至一审法院，并未超过法定的两年诉讼时效。一审法院认定黄卓家起诉要求逾期交房违约金超过了诉讼时效，不符合法律规定，本院依法予以纠正。
 

三、分析意见
1、商品房交付的强制性规定是“商品房取得竣工验收备案证明”，购房合同约定的交房条件不能违反国家法律的强制性规定
商品房交付需“取得竣工验收备案证明”是国家法律的强制性规定，尽管开发商与购房者在购房合同中约定交付条件是“商品房经验收合格”，但该约定违反国家法律的强制性规定，是无效的。开发商仅仅按照双方购房合同约定的条件交付，其交付时未取得商品房竣工验收备案，仍应当承担逾期交房的违约责任。
2、开发商交付房屋未取得竣工验收备案证明导致逾期交房的诉讼时效从该商品房取得竣工验收备案开始起算
开发商向购房者交付的房屋应当取得建设工程竣工验收备案，是法律的强制性规定，也是开发商的交付义务。办理建设工程竣工验收备案的责任人是开发商，在开发商未将工程是否取得竣工验收备案未告知过业主的请先看，业主起诉开发商逾期交房的违约责任诉讼时效应当从开发商交付的房屋取得竣工验收备案开始起算。
 

四、争议焦点
1、龙池公司是否存在逾期交房和逾期提供产权登记备案材料的违约行为？如存在，违约金如何计算？2、黄卓家诉请逾期交房违约金是否超过诉讼时效？
 
 
五、法院查明的案件基本事实
法院审理：
2013年1月17日，黄卓家与龙池公司签订1份《商品房买卖合同》，合同约定的交房时间是在2013年3月30日前，交付条件是“该商品房经验收合格”。
龙池公司于2013年3月6日将合同约定的房产交付黄卓家。
龙池公司交付给黄卓家的商品房于2012年12月19日经施工、勘察、设计、监理、建设五方验收合格，2014年1月2日在横县住房和城乡规划建设局进行竣工验收备案。同年7月8日，龙池公司向横县房地产管理所申请涉案房屋的所有权初始登记备案，同年7月15日完成提交初始登记备案所需材料。
2016年3月11日，黄卓家以开发商交房及办证违约为由将开发商诉至法院，要求开发商承担逾期交房和逾期办证的违约责任。

注：本文系转载，仅供普法学习。