曹指南与潘爱文、黄云忠、黄丹璇房屋买卖纠纷案
 

一、导读
1、购买他人市场运作房“指标”的性质是什么？是否有效？
2、市场运作房“指标”出卖人违约，购房人是否可以要求返还购房款并赔偿损失？损失如何计算？

 
二、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、购买他人市场运作房“指标”属于债权转让范畴，合同有效
一审法院认为，关于本案《房屋转让协议》的法律效力应如何认定的问题。民事法律行为以意思表示为要素。本案中，曹指南、潘爱文系在平等、自愿、协商的基础上订立《房屋转让协议》，是双方真实的意思表示；该协议书虽名为房屋转让，但协议签订时房屋尚未竣工，房屋的具体楼层、位置、面积、价款等均未确定，可见潘爱文对协议书指向的市场运作房享有的权利仅是资格权利，系一种期待利益，本质上属于债权范畴，可以转让；况且，市场运作建设住房系参照商品房建设的相关规定执行，而我国目前法律、行政法规及司法解释亦无禁止市场运作建设住房买卖及以此类房屋为买卖对象的合同应认定为无效的明确规定，该住房转让协议亦不存在合同法第五十二条规定的无效情形。综上，本案《房屋转让协议》应合法有效，对曹指南、潘爱文均具有法律约束力，双方均应恪守履行。
2、家庭成员未经共有人同意处分共有财产是否有效？
黄云忠、黄丹璇称潘爱文未经其同意，擅自处分房屋而签订的《房屋转让协议》应无效，因《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款已明确规定，当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持
3、出卖人违约，购房人是否可主张赔偿？赔偿金额如何计算？
关于曹指南要求退还已付集资建房款、指标转让费、房屋验收费，并要求赔偿的主张能否支持的问题。（一）根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，曹指南要求潘爱文返还已支付的指标转让费150000元、房款649000元、房屋验收费1300元的主张，合法有据，予以支持。（二）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，根据双方签订的《房屋转让协议》之内容，潘爱文已将涉案市场运作建设住房指标及其所涉及的全部权益转让给了曹指南，根据交易习惯，在房屋竣工后，潘爱文理应负有协助曹指南办理房屋交付、提交办理权属证书所需的各种材料的义务，但潘爱文却自行占有使用该房屋至今，且明确表明不愿向曹指南交付房屋，亦不愿退还曹指南所支付的相关款项，潘爱文的该行为明显构成违约，在房产价格显著提升的情况下，潘爱文的违约必然增加曹指南重置房屋的成本，而其自身却因房产升值获得巨大溢价，据此，曹指南要求潘爱文赔偿的主张，合法有据，予以支持。结合曹指南按《房屋转让协议》约定实际支付的房屋价款649000元，并参考广信南估字第20141154号房地产估价报告所载明的评估价3516800元，一审法院确定曹指南在同地段重置同类房屋的情形下因前后房产价格差异造成的损失为2867800元（3516800元-649000元）。另，曹指南作为完全民事行为能力人，对于房屋买卖此类较大的交易行为，理应尽合理且必要的查询和注意义务，但其在明知涉案房屋为市场运作房的情形下，却草率与潘爱文签订《房屋转让协议》，故曹指南对本案纠纷的发生亦存在过错，理应自行承担相应的责任。综上，结合本案曹指南、潘爱文的过错程度，潘爱文因房产升值所获溢价数额、曹指南因前后房产价格差异造成的损失程度等因素，确定由潘爱文对曹指南因前后房产价格差异造成的损失承担50%的赔偿责任，赔偿数额为1433900元（2867800元×50%）。
4、关于曹指南的起诉是否超过诉讼时效问题
曹指南2005年与潘爱文签订《房屋转让协议》，2015年提起诉讼。本案《房屋转让协议》在曹指南请求解除前，并未实际履行完毕，双方的权利义务尚未终止，该协议仍然合法有效，且潘爱文未交付房屋的违约行为亦处于持续状态。据此，潘爱文辩称曹指南的起诉已过诉讼时效的主张，依据不足，不予采纳。

（二）二审法官观点
       1、“指标房”转让因损害社会公共利益且未取得房屋权属证书而无效
       首先，涉案房屋性质为市场运作方式建设住房，而单位开发市场运作方式建设住房的目的是合理利用单位土地资源，改善职工住房条件，被上诉人在向单位取得认购指标并确定房号后，将该房屋对外出售以获取利益，损害了其他职工的合法权益；其次，根据市场运作方式建设住房的性质，认购资格具有明显的人身属性，现被上诉人将其认购的住房对外出售给非本单位的职工，且未经本单位同意，损害了社会公共利益。最后，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。涉案房屋至今未取得房屋产权证书，房屋产权不明晰，被上诉人出售房屋的行为违反了前述法律的强制性规定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》应属无效合同。
       2、合同无效后的损失赔偿问题
      关于赔偿损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定：“按合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如上所述，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》为无效合同，被上诉人因该合同取得的指标转让费150000元、房款649000元、房屋验收费1300元应当返还给上诉人。被上诉人明知涉案房屋为市场运作方式建设住房，亦明知此类房屋的认购对象具有人身属性，却仍然对外出售给非本单位职工，对于《房屋转让协议》的无效具有过错。而上诉人作为完全民事行为能力人，对于房屋买卖此类较大的交易行为，理应尽合理且必要的查询和注意义务，但其在明知涉案房屋为市场运作房的情形下，却草率与被上诉人签订《房屋转让协议》，对《房屋转让协议》的无效亦存在过错。综上，结合上诉人、被上诉人对合同无效的过错程度，本院确定上诉人、被上诉人各承担50%的责任。上诉人因合同无效不能取得房屋，在房产价格显著提升的情况下，必然增加上诉人重置房屋的成本，而被上诉人却因房产升值获得巨大溢价，据此，上诉人有理由要求被上诉人对其重置房屋因前后房产价格差异造成的损失进行赔偿。涉案房屋经评估为3516800元，上诉人在同地段重置同类房屋的情形下因前后房产价格差异造成的损失为2867800元（3516800元-649000元），根据双方的过错比例，被上诉人应赔偿上诉人1433900元（2867800元×50%）。
 

注：本文系转载，仅供普法学习。