黎秋文与南宁江南万达广场投资有限公司房屋买卖合同纠纷案

一、导读
1、《商品房认购协议书》的性质是什么？《商品房认购协议书》中的条款是否属于格式条？
2、签订《商品房认购协议书》后能否取回购房定金？取回的理由是什么？
3、《商品房认购协议书》约定购房者交付定金后不能对《商品房买卖合同》进行修改是否有效？

二、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、《商品房认购协议书》中的部分条款属于格式条款
一审法院认为，根据《合同法》的规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式，要约可以撤回、撤销，承诺可以撤回；格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，格式条款具有提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，提供格式条款的一方未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，人民法院应当认定该格式条款无效。在本案中，从《确认书》的外观及条款看，除确认人签字和时间落款外，该《确认书》各条款均为预先拟定打印好；从《确认书》的内容及签字时间看，该《确认书》系被告江南万达公司要求原告黎秋文签订《商品房认购协议》之前进行签字确认，由上可见该《确认书》系格式条款合同。
2、《商品房认购协议书》中的格式条款因限制购房者权益而无效
一审法院认为，从《确认书》的权利义务关系设置来看，该《确认书》只规定了原告的义务，对被告的义务并未作相应规定；同时该《确认书》第二款规定“乙方确认已详细阅读并充分理解下述文件，并保证不以《南宁市商品房买卖合同》（含附件及补充协议，下称“商品房买卖合同”）条款没有理解、无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由为由，拒绝拖延签订商品房买卖合同及相关文件，否则，视为因乙方原因未能购房，乙方已付定金不予退还。”，该规定实际上已排除了原告在合同订立过程中享有的磋商、要约、承诺的权利，同时该部分内容外观上亦未作加黑、加粗，被告亦未能举证其已提示原告注意该部分免除被告主要责任、加重原告责任的相关证据，故本院确认该《确认书》第二款关于规定“乙方确认已详细阅读并充分理解下述文件，并保证不以《南宁市商品房买卖合同》（含附件及补充协议，下称“商品房买卖合同”）条款没有理解、无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由为由，拒绝拖延签订商品房买卖合同及相关文件，否则，视为因乙方原因未能购房，乙方已付定金不予退还。”的该部分条款为无效条款，原告在签订《确认书》后仍有权对其后续订立商品房买卖合同进行进一步磋商、修改和补充的权利。

3、《商品房认购协议书》属于预约合同，双方有权对主合同进行修改、磋商
一审法院认为，因《商品房认购协议》第五条明确载明并约定了“乙方须在签订本认购协议后七日内与甲方签订商品房买卖合同及相关文件。”等相关内容，则该《商品房认购协议》应视为商品房买卖合同的预约合同，而双方在协议中约定的“在签订本认购协议后七日内”签订的商品房买卖合同则为本约合同。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，本案中的预约合同即《商品房认购协议》虽已就房屋的坐落、面积、单价及总价等商品房买卖合同中的核心条款内容作出明确载明并约定，但因商品房买卖合同中关于付款方式、交房时间、房产证件办理事项、配套设施和违约责任等相关主要条款并未在预约合同即《商品房认购协议》有所载明和约定，故原告在签订预约合同即《商品房认购协议》的基础上，仍拥有对后续本约合同即商品房买卖合同等有关条款进行公平、诚信地磋商的权利。对于双方当事人基于真实意思表示所签订的预约合同，对双方当事人均有约束力，预约合同中对主合同中的部分条款已进行明确约定的，视为已决条款，双方当事人均受已决条款约束；对于预约合同中对主合同中的相关条款未进行明确约定的，视为未决条款，双方当事人均得就未决条款进行诚信磋商的权利。故本院对原告已签订的《商品房认购协议》中第一条规定“已阅读并充分理解《商品房买卖合同》的内容并保证不以该合同条款没有理解、无法达成一致或其他任何非方双约定或法律事由为由，拒绝或拖延签订商品房买成合同”确认为排除了当事人进行磋商的权利，确认该条款违背了预约合同的意义和基本特征，确认该条款排除当事人进行磋商权利的部分内容为无效条款内容，当事人不受该条款限制磋商部分内容的约束，当事人对商品房买卖合同仍有进一步磋商的权利。故本院确认本院原被告双方签订《商品房认购协议》后仍有权对商品房购买合同进行修改的权利。
4、买卖双方在签订《商品房认购协议书》后对主合同条款不能达成一致意见的，双方均有权解除合同，返还购房定金
原告在签订《商品房认购协议书》后向被告发函要求对主合同条件进行磋商，以及被告径自要求签订商品房买卖合同的行为，双方均在公平、诚信原则下继续进行了深入磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内，双方均不承担对预约合同的违约责任，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，被告没收原告的定金没有法律依据，应依法返还给原告
（二）二审法官观点
 本案裁判文书网上未能找到南宁市中院的二审判决。

 
三、分析意见
1、《商品房认购协议书》属于预约合同，双方有权在签订预约合同后对主合同进行磋商
2、开发商在《商品房认购协议书》中要求购房者承诺不能以“要求修改主合同”为由拒签合同，否则没收购房定金的条款属于格式条款，是无效的。
3、开发商与购房者因未能对主合同条款修订达成一致意见而不能签到购房合同，不适用定金罚则。
 

四、判决结果
1、一审判决结果
（1）被告南宁江南万达广场投资有限公司向原告黎秋文返还定金人民币50000元；
（2）被告南宁江南万达广场投资有限公司向原告黎秋文支付上述定金的利息。
2、二审判决结果
本案网上未能搜到二审判决。
 

五、争议焦点
1、原被告双方签订的《商品房认购协议》是否有效？
2、被告是否应当返还原告购房定金并支付利息？

 
六、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2015年9月12日，原告于与被告签订《商品房认购协议书》并交纳5万元定金，认购南宁市江南万达广场商品房。该认购协议书约定：原告应于2015年9月19日前与被告签订商品房买卖合同，双方不能以合同需要修改等理由拒签《商品房买卖合同》，否则视为原告违约，被告有权没收原告购房定金。
《商品房认购协议书》签订后，原告认为即将签订的商品房买卖合同需要修改，于2015年9月15日通过邮政EMS向被告发送《关于修改商品房买卖合同的函》，被告收到该函后告知原告不能按其要求修改合同或补充协议，并要没收定金、将该房屋另行出售。原告认为其作为商品房买受人，有权就将签订的商品房买卖合同的内容提出修改意见，而被告拒绝原告的修改要求，致双方无法对商品房买卖合同的部分条款达成一致意见为由，起诉要求退还购房定金并要求支付利息。

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