黄斌玲与广西东方航洋实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷案

 
一、导读
1、租赁的房屋不能办理工商营业执照怎么办？
2、承租方是否可以租赁的房屋不能办理工商营业执照为由解除合同？
 

二、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、租赁的房屋不能办理工商营业执照不是合同无效的理由
一审法院认为，本案诉争商铺已具备合法有效的报建手续，黄斌玲无法办理营业执照不属于合同无效的法定事由，故东方航洋公司、黄斌玲于2009年4月30日签订的两份《租赁合同》意思表示真实，内容未悖有关法律规定，为有效合同，双方均应履行。
2、租赁合同解除有承租方继续占用房屋的，应当按照合同约定支付资金占用费
一审法院认为，双方租赁合同解除后，黄斌玲应将铺面交还东方航洋公司。由于黄斌玲一直未履行交还义务，致使东方航洋公司至今未能收回诉争铺面并因此遭受实质性损害，故应从合同解除之次日起向东方航洋公司支付占用费直至实际搬出为止。占用费参照双方约定的管理费标准来计算

（二）二审法官观点
基本上与一审观点一致。

（三）再审法官观点
1、未能办理营业执照的原因在于出租方，出租方配合承租方办理营业执照属于合同附随义务
法院于再审过程中向南宁市青秀区工商行政管理局发函询问黄斌玲办理营业执照的相关事宜，南宁市青秀区工商行政管理局复函称（青工商函（2013）17号）“根据国家工商总局《关于印发<；；内资企业登记提交材料规范>；；和<；；内资企业登记文书>；；的通知》（工商企字（2009）83号）文件，企业设立登记提交材料对反对住所使用证明的要求是：自有房产提交房屋产权证复印件；租赁房屋提交租赁协议复印件以及出租房的房屋产权证复印件。有关房屋未取得房屋产权证的，属城镇房屋的，提交房地产管理部门的证明或者竣工证明、购房合同及房屋销售许可证复印件，该文件于2009年6月1日起施行……。”本案涉案广场于2007年7月25日通过竣工验收，但竣工验收备案表于2010年11月1日收讫全部文件后才制作完毕并交付东方航洋公司。东方航洋公司于再审庭审中也自认在与黄斌玲签订本案两份《租赁合同》时，其已经知道“出租的标的物存在着无法办理营业执照的风险”。
2、出租方出租房屋时未明确告知承租方不能办理营业执照，属于欺诈行为，承租方可行驶合同撤销权撤销合同
东方航洋公司在已经明知其租赁标的物“存在着无法办理营业执照的风险”的情况下，仍然在与黄斌玲缔约时对此影响黄斌玲实现合同根本目的的重要事实予以隐瞒，导致黄斌玲对经营风险产生错误判断进而与其缔约，属于欺诈行为。黄斌玲在知晓本案租赁房屋无法办理营业执照的事由后，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定行使撤销权。
3、出租方未提供有关文件导致承租方不能办理营业执照，违反了合同附随义务
本案《租赁合同二》明确约定黄斌玲承租东方航洋公司房产的根本目的是“经营私房菜特色餐厅”，而办理营业执照是黄斌玲实现该合同目的的前提。根据南宁市青秀区工商行政管理局的回函可知，本案中黄斌玲要办理营业执照必须提供租赁物的产权证明或竣工证明。因此作为出租方，向承租方黄斌玲提供上述材料为东方航洋公司履行《租赁合同二》的附随义务。由于东方航洋公司直到2010年11月才得到竣工证明文件，在此之前未能履行该附随义务，在此之后也没有向黄斌玲提供该竣工证明文件，故本院认定东方航洋公司在履行《租赁合同二》时没有履行合同附随义务
4、出租方未能履行附随义务与承租方未及时退还租赁物构成双方违约，合同解除后互不负担违约责任
本案中黄斌玲虽构成违约，但东方航洋公司也没有履行合同附随义务，即双方在履行合同过程中都存在过错，故对于东方航洋公司提出的要求黄斌玲支付违约金的请求本院不予支持。
 

三、分析意见
1、出租方出租的房屋应当符合双方合同约定的使用性质和目的
2、出租方明知承租方租赁房屋用于商业经营的情况下，应当告知租赁物是否能办理相关营业执照，并有义务配合办理有关证件。
2、双方过错导致合同不能履行，视过错情况而定是否承担违约责任或者承担违约责任的大小程度。
 

四、判决结果
1、一审判决结果
承租方违约，应当承担全部违约责任，并支付租赁物资金占用费；
2、二审判决结果
基本上维持一审判决
3、再审判决
（1）承租方无需承担违约责任，出租方要求承租方承担违约责任，无权没收承租履行保证金（2）出租方对合同解除存在过错，应当承担60%的场地占用费损失。

五、争议焦点
1、黄斌玲与东方航洋公司签订的两份《租赁合同》是否合法有效；
2、上述两份合同如果有效，在履行过程中何方存在违约行为，应当承担何种责任；
3、垃圾清运费应当如何支付；
4、上述两份合同如果无效，双方应当各自承担何种责任。
 

六、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2011年5月27日东方航洋公司起诉至南宁市青秀区人民法院称，黄斌玲与我司签订《租赁合同》承租航洋国际城北广场XX栋，合同期限五年。但自2010年7月起就开始拖欠管理费至今。我司于2010年12月27日依约解除与其合同后，其一直占用租赁场地。请求法院判令：1、确认我司于2010年12月27日解除了与黄斌玲在2009年11月25日签订的两份《租赁合同》；2、黄斌玲向我司支付拖欠的管理费259035.96元、合同违约金人民币131713.2元、拖欠的垃圾清运费7317.4元、拖欠的水费267.7元、拖欠的电费2991.1元、解除合同至其全部搬离租赁场地期间的占用费（从2010年12月28日始暂计至2011年4月为人民币181282.71元）、由我司代付的场地搬迁费用2550元；3、黄斌玲立即搬离占用租赁场地，恢复租赁场地原状。
黄斌玲答辩称，东方航洋公司没有提供房屋的合法手续，致使我无法办理工商营业执照，双方之间的租赁合同无效；水电费认可，但管理费过高，垃圾清理费也没有产生；租赁合同约定前三年是零租金的，所以不产生场地占用费，搬运费应当由东方航洋公司自行承担；我拖欠的只是管理费，不应适用违约金条款。

注：本文系转载，仅供普法学习。