广西农辉置业有限公司与李迎丹、谢滢商品房销售合同纠纷案

一、导读
1、商品房买卖合同及附件是否属于格式合同？
2、对商品房买卖合同中的条款发生争议，应当如何进行解释？
3、商品房买卖合同中约定“一般的降雨”可以免责条款是否有效？
 

二、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、一般的降雨和常见的节假日停工不能作为逾期交房的免责事由
一审法院认为，农辉公司工期延后是否应予扣除，当审考查其停工原因是否属于不可抗力。因无法预见、不能避免和克服的行政行为、气候极端异常等原因导致停工的，实际停工期间应当予以扣除。近年来，南宁市“两会一节”期间要求在一定范围内停止建筑施工已成众所周知的事实，订立合同时该要求已经存在的，不应列入不可抗力的范围。降雨是一定气候条件下常见的天气现象。开发商订立商品房买卖合同时，一般会而且应当根据气候规律对当地的天气情况有所了解并在确定交房期限时予以考虑，因此，除气候极端异常造成的灾害性降雨外，一般的连续降雨不应列入不可抗力的范围。
2、购房广告宣传彩页上的内容明确具体，应当视为邀约，一并作为合同内容
农辉公司在向李迎丹、谢滢销售房屋所展示的3007号房所属房形宣传彩页上为两房户型，两房之间有墙体隔开，该宣传彩页内容明确、具体，其户型的实际情况足以对买受人是否决定购买该房屋构成决定性的影响，应当视为要约，一并作为合同内容，故农辉公司向李迎丹、谢滢交付的房屋除符合双方所签订书面合同约定的条件外，还应符合该宣传彩页所载明的户型基本结构，现农辉公司向李迎丹、谢滢交付的×号房并无将房间隔成二房的必要墙体，李迎丹、谢滢自行砌筑隔墙所产生的合理费用应当由农辉公司负担。

（二）二审法官观点
1、购房合同及附件属于格式条款
开发商与购房者签订的《南宁市商品房买卖合同》系开发商为了重复使用而预先拟定的，应属格式合同。
2、购房合同中的条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释
依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”现双方对于合同第三条以及附件一中的房屋平面图的理解发生争议，从该合同条款内容来看，该条款仅对购房者所购房屋的位置进行了约定以及在平面图中进行了标识，并未对房屋的户型和结构进行明确约定，而开发商向购房者销售房屋时所展示的涉案房屋所属房型宣传彩页上为两房户型，两房之间有墙体隔开，该宣传彩页内容明确、具体，其户型的实际情况足以对买受人是否决定购买该房屋构成决定性影响，故该条款应理解为对房屋所在位置的约定，而非对户型结构的约定。
2、宣传彩页中载明的户型基本结构是否属于合同内容？
开发商在宣传彩页上载明的户型基本结构，应当视为要约，一并作为合同内容，开发商向购房者交付的房屋除符合双方合同约定的条件外，还应符合该宣传彩页载明的户型基本结构。因开发商所交付的房屋并无将房屋隔成二房的必要墙体，开发商自行砌墙所产生的合理费用应当由开发商负担。
 

三、分析意见
1、购房合同及附件属于格式合同
购房合同及附件是开发商为重复使用而拟定的，属于格式合同。
2、对格式合同的条款产生两种以上解释的情况下，应当作出对不利于格式条款提供方的解释。
3、购房宣传彩页中的“户型图”明确、具体，是邀约，应当视为购房合同内容的一部分。
 

四、判决结果
1、一审判决结果
开发商逾期交房构成违约，应当支付购房者违约金。
2、二审判决结果
维持一审判决。

五、争议焦点
1、开发商在履行合同过程中是否构成违约？
2、开发商应否支付购房者逾期交房违约金以及赔偿购房者砌墙损失？
 

六、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2011年6月13日，李迎丹、谢滢作为买受人，农辉公司作为出卖人，双方签订《南宁市商品房买卖合同》，约定李迎丹、谢滢购买农辉公司开发的楼盘。同时，农辉公司的宣传彩页中有关于户型图的宣传。
合同约定农辉公司的交房期限是2012年12月30日前，否则应支付违约金。
农辉公司于2013年1月13日交房。但交付房屋的户型不符合宣传彩页，未对房屋进行隔墙。
李迎丹、谢滢以农辉公司逾期交房、交付房屋未隔墙为由，起诉农辉公司，要求农辉公司承担逾期交房的违约责任及隔墙费用。

注：本文系转载，仅供普法学习。