张三与李四、王五确认合同效力纠纷案

 
一、导读
1、买房入住了但是没过户能取得房屋产权吗？
2、一房二卖的情况下，“二卖”合同有效吗？房子是先买先得吗？
 

二、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、房屋买卖未办理过户登记不具有物权效力，不得取得房屋产权
张三作为房屋产权人先后与李四、王五签订房屋转让协议，将其所有的某县某开发区A区某号楼房的第三层重复卖给李四及王五，张三的行为属于“一房二卖”行为，在“一房二卖”中，虽然李四与张三的房屋买卖协议在先并交付使用，但由于李四与张三没有办理第三层房屋的过户登记手续，意味着李四尚未取得第三层的所有权，不具有对外公示的效力，享有的仅是该层房屋的债权，此时张三仍为讼争房产的合法产权人。
2、一房二卖的“二卖”合同也是有效的
王五与张三于2010年7月29日签订的《自建房全房产权买卖合同》虽然在后，但该合同是双方当事人在自愿、平等的基础上达成的一致协议，意思表示真实，合同内容并未违反法律、法规强制性规定，张三与王五签订的《自建房全房产权买卖合同》为有效合同。李四主张“张三与王五存在恶意串通，张三被胁迫签订合同”，但张三对其主张并无充足的证据证实，对其主张不予采纳。故李四主张张三与第三人签订的《自建房全房产权买卖合同》为无效合同，无事实根据和法律依据，不予支持。
3、房屋权属以产权部门登记为准
王五与张三虽然签订《自建房全房产权买卖合同》在后，但是其在签订合同后办理了房产过户登记手续，取得了房屋所有权证，根据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，不动产的取得以登记为要件。故王五已取得了争议房屋权属。

（二）二审法官观点
李四没有证据证实第三人王五在与张三签订合同时存在恶意串通的情形，其主张合同无效的理由不能成立
李四主张第三人王五买房前已经去看过房，明知上诉人李四购买了第三层并居住其中，仍与被上诉人张三恶意串通签订购房合同，上诉人未就其主张的上述事实提供确凿的证据证实，本院不予采信。

三、分析意见
1、不动产物权的取得以登记为要件，不登记只能享有债权，不能取得物权。
2、一房二卖合同中，在没有证据证实合同的签订存在其他法定无效的情形下，两份购房合同都是有效的。
3、购买房屋需要立即办理过户登记，才得取得物权，并且具有对抗效力。
 

四、判决结果
1、一审判决结果
驳回李四主张张三与王五签订的合同无效的诉请。
2、二审判决结果
维持一审判决。

五、争议焦点
被上诉人张三与第三人王五之间签订的《自建房全房产权买卖合同》是否有效？
 

六、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
张三及其妻于2008年8月29日将位于某县某开发区A区某号房屋所有权证号为某某号的楼房第三层卖给李四，转让费为65000元，张三将该楼房第三层交付李四使用，但未办理过户变更登记手续。2010年7月29日，张三又与王五签订《自建房全房产权买卖合同》，将该楼房整栋转让给王五，并分别于2010年10月22日和2010年10月21日将该房地产的国有土地使用权证及房屋所有权证过户到王五名下。王五于2011年4月7日向一审法院起诉要求李四搬离楼房第三层。
李四以张三与王五在后签订的《自建房全房产权买卖合同》无效为由诉至法院，请求法院确认无效。

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