孙某、曾某、孙某某与施某
房屋买卖合同纠纷案

一、导读
1、购房者与售房者为了规避税收而签订不同的两份房屋买卖合同，应以哪份合同为准？
2、购房合同约定逾期付款违约金为每天千分之一是否有效？对方是否可要求调低
 

二、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
购房合同约定逾期付款违约金每天按成交价的千分之一计算，该约定过高，改按同期银行贷款利率上浮30%计算
关于合同约定的违约金是否过高的问题。合同第十一条约定，买方未按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，直至买方履行完全合同的其他义务止。被告孙某提出该违约金标准过高，并请求调整违约金。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，施某主张因孙某未付清余下房款，造成其预期利益受损，但未提交证据证明其实际损失，在此情况下，孙某未按约定支付购房余款给施某造成的损失为利息损失，而双方在合同中约定的违约金的计算标准为每日总价款的1‰，确实较高，故应对违约金的计算标准予以调整。根据本案的实际情况，确定孙某逾期支付购房余款的违约金应以370000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，从2015年4月16日起计付至款项付清之日止。
（二）二审法官观点
双方为规避税费而签订的购房合同不是双方的真实意思表示，应以双方真实意思约定的价款为准
关于房屋买卖价款的问题。从现有证据来看，2015年3月31日当事人双方在南宁市房产交易中心签订《存量房买卖合同》，《存量房买卖合同》未声明对2015年1月11日签订《房屋买卖合同》予以撤销或取代，况且，上诉人申请民生银行南宁分行贷款370000元也说明了房价款是57万元，各方面证据均印证2015年1月11日签订的《房屋买卖合同》未被撤销，依然有效。由此可推定该《存量房买卖合同》里记载房屋买卖成效价款50万元显然是为了应付房屋买卖交交易少交契税和办理过户而为的，故上诉人请求按《存量房买卖合同》记载的50万元为房屋买卖价款，理据不足，本院不予支持。

 
三、分析意见
1、购房合同约定违约金过高者，对方可要求降低。
2、房屋买卖双方为办理房屋备案手续、规避契税等而签订的不是双方真实成交价格意思表示的合同不能作为双方真实成交价格进行认定。

 
四、判决结果
1、一审判决结果
购房方应按照双方真实合同约定价格支付售房方剩余购房款，并按照同期银行贷款利率上浮30%支付违约金。
2、二审判决结果
驳回上诉，维持一审判决。
五、争议焦点
房屋买卖价款是以《房屋买卖合同》约定成交价的57万元为准还是以《存量房买卖合同》约定的50万元为准。逾期付款的违约金应该如何计算。
 

六、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2015年1月11日，孙某（买方）与施某（卖方）签订一份《房屋买卖合同》，约定孙某购买施某的房屋。合同对购房款的支付、房屋过户手续办理等进行了约定。
后，因买方未按时支付购房款而发生纠纷。卖方将买方诉至法院要求判决买方支付购房款并支付违约金。

注：本文系转载，仅供普法学习。