广西桂某房地产策划代理有限公司与卢某、韦某、曹某房屋买卖居间服务合同纠纷案
 

一、导读
1、协议中约定“一方不付款，对方有权要求其赔偿应付款一倍”的约定是否有效？
2、法院如何认定违约金过高？如何进行调整？
3、如何认定员工行为是否代表公司？举证责任在何方？
 

二、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、员工有权代表公司签订合同，亦有权代表公司签订补充协议
曹某是桂某公司的业务经理，在此次提供居间服务过程中，是作为桂某公司的代表签订《房地产买卖合同》，桂某公司在该《房地产买卖合同》上盖章予以确认，因此该合同依法成立。之后卢某、某与曹某又签订《补充协议》，曹某以桂某公司的名义承诺于房产更名后三个工作日内，一次性退还卖方现金14940元整。卢某、韦某在签订《补充协议》后才于2011年8月25日向桂某公司交纳了佣金人民币6550元，于2011年9月29日向桂某公司交付了涉案房屋费用40000元，桂某公司均出具收款收据。因此该《补充协议》是《房地产买卖合同》的补充合同。虽然桂某公司否认授权曹某签订《补充协议》，但曹某在签约过程中是以桂某公司业务经理的身份履行职务行为，在签订《房地产买卖合同》、《补充协议》后交纳款项时也是向桂某公司支付，曹某的行为是有明显的履行职务的行为特点，应由桂某公司承担合同责任。
2、协议中约定一方不付款，对方有权主张应付款金额作为赔偿的约定属于违约金条款
《补充协议》约定桂某公司逾期支付或拒不支付14940元的，卢某、韦某有权向法院起诉，责令桂某公司赔偿卢某、韦某14940元。该约定实际是对于违约责任的约定，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，违约金以补偿当事人所受的损失为基础，由于卢某、韦某未提供其损失的实际数额，可预见的损失为银行贷款利息，因此，应以银行贷款利率计算利息予以补偿。

（二）二审法官观点
1、公司职工行为与履行职务行为之间存在连续性，应当认定为属于履行职务行为
从曹某两次行为的连贯性及卢某、韦某交付各种费用均在签订协议之后的顺序来看，《补充协议》是房地产买卖合同的补充合同，曹某签订该协议，是为了促进该房屋买卖居间服务的顺利完成，以达到为公司谋取利益的最终目的。
2、公司应对职工行为不属于职务行为承担举证责任
依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，桂某公司应就其主张的事实提供证据，而桂某公司并未就公司内部授权范围及是否向委托人进行披露的相关事实，向本院提供相关证据，应由桂某公司承担举证不能的不利后果，故本院对桂某公司的主张不予采纳
3、违约金过高可要求调整
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的有关规定，桂某公司不履行协议中约定的支付卢某、韦某14940元的义务，卢某、韦某有权要求桂某公司承担赔偿损失的违约责任。《补充协议》也明确约定了违约责任，即桂某公司逾期支付或拒不支付14940元的，卢某、韦某有权向法院起诉，责令桂某公司赔偿卢某、韦某14940元。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，违约金应以实际损失为基础，由于卢某、韦某未能证明其实际损失数额，其可预见的损失即为银行贷款利息，而当事人约定的违约金14940元已明显超过造成的损失的百分之三十。因此，违约金应以本金14940元为基数，按中国人民银行贷款利率计算利息予以赔偿。至于违约金的计付起止期限

三、分析意见
1、员工在工作过程中从事与工作相关的行为可视为履行职责行为，除非公司有相反证据予以证实，否则该行为视为经过公司授权行为，由公司承担责任。
2、双方在合同中约定的违约金与实际损失不符者，相关方可要求法院对违约金进行相应调整。
3、本判决不足之处一是既然认定违约金过高，但是却没有按照法律规定以“高于实际损失的30%”为限进行调整，即应以银行利率的130%进行计算，而不是仅仅按照银行利率进行计算，这样显然无法体现违约金的惩罚性；而是未查明双方补充协议约定的“经纪方负责于房产更名后三个工作日内，一次性退还卖方现金14940元整”中的14940元款项的性质和缘由。
 

四、判决结果
1、一审判决结果
中介公司按照补充协议的约定向出卖方支付款项，并按照同期银行流动利率支付违约金。
2、二审判决结果
驳回上诉，维持一审判决。

五、争议焦点
1.曹某的行为是何性质？2.卢某、韦某请求桂某公司支付14942元及违约金有何事实及法律依据？
 

六、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2011年8月17日，作为房地产中介公司的广西桂某房地产策划代理有限公司（以下简称桂某公司）业务经理曹某撮合卢某作为卖方（代理人韦某）、桂某公司作为经纪方（经纪方代表曹某），陈某、陈某宇作为买方，三方签订了《房地产买卖合同》，约定由桂某公司撮合买卖双方交易房屋。
2011年8月21日，卢某、韦某与经纪方代表曹某协商并签订《补充协议》，约定：“一、经纪方负责于房产更名后三个工作日内，一次性退还卖方现金14940元整。二、若经纪方逾期未付或拒不支付的，卖方有权向当地人民法院提起诉讼，责令经纪方一次性赔偿卖方14940元整”，《补充协议》卖方处由韦某签字，经纪方代表处由曹某签字，经纪方桂某公司未盖章。

后，因桂某公司未按时支付卖方约定款项而发生纠纷。卖方将桂某公司诉至法院要求判决桂某公司支付相应款项。

注：本文系转载，仅供普法学习。