禤某忠、练某丽与邓某桂房屋买卖合同纠纷案
 

一、导读
1、政府临时安置用地及地上房屋能否买卖？因此签订的买卖合同是否有效？
2、因房屋买卖合同无效但是已经住了很多年，各方是否需要返还房屋和购房款？
3、房屋买卖合同无效，返还房屋的一方要回购房款后，还要付租金（房屋占用费）给买房方吗？
 

二、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、临时安置土地和地上房屋不能买卖
由于禤某忠、练某丽与邓某桂双方协商转让的地块所有权人为国家，邓某桂提交的朝阳溪拆迁临时安置证明，证实邓某桂对该地块仅有临时使用的权利，该权利并非相关法律法规的可上市正常流转的土地使用权，邓某桂私自转让的行为属于无权处分，应为无效。
2、房屋买卖合同无效后，返还房屋方可以要回购房款，但应当支付房屋占用费
邓某桂明知本案诉争的地块系临时使用的性质，且其本人无权转让而转让。禤某忠、练某丽购买邓某桂的土地及地上建筑物时，已明知邓某桂无权转让该土地及该土地及地上建筑物属禁止流转范围而向邓某桂购买，因此，邓某桂与禤某忠、练某丽双方的行为均有过错，邓某桂与禤某忠、练某丽应承担合同无效导致的同等过错责任，也应承担相应的经济赔偿责任。无效行为自始不具有法律约束力，邓湘桂应将其收取的1万元定金返还给禤某忠、练某丽。禤某忠、练某丽因与邓某桂的转让行为，从2000年使用土地及地上建筑物至今，故邓某桂与禤某忠、练某丽应支付邓某桂相应的占用费。邓某桂与禤某忠、练某丽提交的证据光盘证实，因双方的转让行为发生后未能办理过户手续，邓某桂与禤某忠、练某丽双方产生矛盾，邓某桂即要求邓某桂与禤某忠、练某丽返还该土地及地上建筑物，邓某桂拒不返还。因此，邓某桂主张禤某忠、练某丽支付2005年1月1日至2012年2月29日期间占用该土地及地上建筑物的占用费31565元，合理合法，应予以支持。禤某忠、练某丽应支付的款项与邓某桂应返还的房屋定金1万元相抵扣后，禤某忠、练某丽还应支付邓湘桂土地及地上建筑物占用费21565元。

（二）二审法官观点
1、因土地转让产生的纠纷不属于土地权属纠纷，不适用“政府先决”原则
邓某桂提交的朝阳溪拆迁临时安置证明，证实诉争土地所有权属于国家所有，邓某桂对诉争土地仅有临时居住使用权，并不享有依法可以上市自由转让的土地使用权。现邓某桂将诉争土地及地上建筑物转让给禤某忠、练某丽的行为违反《土地管理法》第二条第三项的强制性规定，邓某桂的转让行为应属无效。邓某桂与禤某忠、练某丽既不属于诉争土地的所有权人也不属于依法可以自由转让的土地使用权人，故本案不属于土地权属纠纷，上诉人禤某忠、练某丽上诉要求按照“政府先决”原则由人民政府先行处理，没有法律依据，本院不予支持
2、购房方实际占有房屋，应当支付租金占用费
关于禤某忠、练某丽是否应返还邓某桂诉争土地房屋以及是否应支付相应的房屋占用费。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，邓某桂要求禤某忠、练某丽返还朝阳溪拆迁临时安置土地以及邓某桂自建临时厂房，于法有据，本院予以支持。同时邓某桂亦应将其收取的1万元定金返还给禤某忠、练某丽。综合禤某忠、练某丽提交的证据光盘的内容以及双方当事人的陈述，禤某忠、练某丽因与邓某桂的转让行为，从2000年使用诉争土地及地上建筑物至今，除已交付转让定金1万元外，未支付剩余转让款。邓某桂与禤某忠、练某丽因转让行为发生后未能办理过户手续，双方之间遂产生矛盾，邓某桂即要求邓某桂与禤某忠、练某丽返还该土地及地上建筑物，而禤某忠、练某丽拒不返还。因此，邓某桂要求禤某忠、练某丽支付2005年1月1日至2012年2月29日期间占用该土地及地上建筑物的占用费，合理合法，应予以支持。

三、分析意见
1、未取得完全国有土地使用权的土地使用权人不能转让土地使用权及地上房屋，因此而签订的使用权转让合同系无效合同。
2、土地使用权及房屋转让合同无效后，购买方应当返还土地及地上房屋，转让方亦应返还购房方相关款项。
3、土地使用权及地上房屋转让合同无效，购买方返还土地及地上房屋后，应当就实际占用土地及地上房屋的期间支付占用费。
 

四、判决结果
1、一审判决结果
判决该土地及地上建筑物转让行为无效，各方返还财产及支付占用费。
2、二审判决结果
驳回上诉，维持一审判决。

五、争议焦点
1、本案属于何种法律关系，双方的转让行为是否合法有效；2、禤某忠、练某丽是否应返还邓某桂诉争土地房屋以及是否应支付相应的房屋占用费。

六、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2000年12月2日，邓湘桂出具一份收据，言明收到禤某忠交来购买东沟×区×排×号定金壹万元，改名手续办完才交完款。禤某忠、练某丽和邓某桂双方均认可，东沟×区×排×号即为原东沟岭第×区×号，后正式编门牌号为东沟岭东三街东一里三排×号。2004年6月30日南宁市规划管理局作出南规决清兴字（2004）第170号行政处罚决定书，对禤某忠擅自在东沟岭东三街东一里三排×号搭建砖木住宅一栋面积56.8㎡限期自行拆除，逾期不拆，将依法强制拆除。
1994年10月19日南宁市兴宁区旧城改造分指挥部下发朝阳溪拆迁临时安置证明一份，内容为：安排原西关路桌球加工厂居民到东沟岭第×区×号地块作为临时加工厂用地，规格宽度8米，深度12米搭盖房屋结构属简易性质，不允许建永久性房屋，到东沟岭居委会办理手续，按规定自行搭盖。如东沟岭进行改造规划，用户无条件服从安排。
附：
（2013）南市民一终字第772号

注：本文系转载，仅供普法学习。