邹某与谢某房屋买卖合同纠纷案
 

一、导读
1、未经竣工验收、未确定房屋具体楼层、位置、面积、价款的《住房转让协议书》性质是什么？
2、未取得房屋产权证明的单位房是否可对外转让？合同效力如何？
3、认定市场运作房是否有效的依据是什么？
4、指标房转让协议无效后购房方可否向对方主张违约金？或要求赔偿损失？如何举证证明合同无效的损失？
 

二、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、未经竣工验收、未确定房屋具体楼层、位置、面积、价款的《住房转让协议书》的性质是债权转让，是有效的
《住房转让协议书》是双方真实的意思表示，该协议书虽名为住房转让，但协议签订时房屋尚未竣工，房屋的具体楼层、位置、面积、价款等均未确定，且该协议书第一条亦明确载明系建房名额转让，可见邹某对协议书指向的市场运作房享有的权利仅是资格权利，系一种期待利益，本质上属于债权范畴，邹某对其予以转让，并不违反法律、行政法规的效力性规定。综上，本案《住房转让协议书》应合法有效。
2、合同解除后违约方应按照合同约定赔偿守约方经济损失
结合邹某的违约事实，并根据本案《住房转让协议书》第六条双方双方关于违约责任的约定，因谢某已支付建房款及建房名额转让费共计110000元，约为房款总价的40%，依双方约定邹某应按谢某已交纳的房款双倍予以偿还，故邹某应向谢某赔偿的金额为220000元较为适宜。

（二）二审法官观点
1、市场运作房买卖合同的效力要根据出卖人是否取得房屋权属证书来认定
二审法院认为：一、关于《住房转让协议书》的效力问题。本案涉案房屋为市场运作房性质。该类房屋买卖合同的效力要根据出卖人是否取得房屋权属证书来认定。本案中，房屋转让行为发生在2005年12月16日，当时涉案房屋尚未取得房屋权属证书。因欠缴房款，第一强制戒毒所于2009年9月2日将邹某认购的市场运作房作退房处理。此时，涉案房屋仍未取得房屋权属证书。综上，本院确认邹某与谢某于2005年12月16日签订的《住房转让协议书》无效。
2、合同无效后因合同取得的财产应当返还，有过错方要赔偿无过错方经济损失
关于被上诉人谢某要求上诉人邹某赔偿损失的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被上诉人谢某作为主张权利的一方，有义务就己方遭受到损失及损失（房产升值所获溢价）的数额承担举证责任。被上诉人谢某为证明其房屋溢价损失，举出从网上下载的“百城价格指数”为证，并以此为依据自行估算了其所受到房屋溢价损失。该估算的依据既不权威又不充分，且估算的主体也不具有相关的资质。故本院对被上诉人谢某关于其房屋溢价损失的估算不予采信，应由其承担不利后果，本院对被上诉人谢某要求上诉人邹某赔偿其房屋溢价损失的请求不予支持。

三、分析意见
1、未取得房屋产权证明的单位房不能对外转让，因此签订的房屋转让合同是无效的。
2、房屋转让合同无效后，因该转让合同取得财产方应当将财产返还对方，无过错方有权要求有过错方赔偿自己的经济损失。
3、无过错方经济损失以有资质部门鉴定为准。
 

四、判决结果
1、一审判决结果
解除合同，返还财产，赔偿损失。
2、二审判决结果
返还财产，不予支持赔偿损失的诉请。

五、争议焦点
上诉人与被上诉人签订的《住房转让协议书》是否有效？2、被上诉人要求上诉人赔偿损失有何事实法律依据？如需赔偿数额应如何确定？

六、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2005年12月16日，谢某（乙方、受让方）邹某（甲方、出让方）签订了一份《住房转让协议书》，约定受让方购买转让方所在单位的职工房。合同约定受让方须支付转让方转让费2万元，取得建房名额。除此以外的建房费由受让方支付，转让方配合办理相关手续。合同还约定违约金等条款。
后由于转让方未按时将受让方购房款支付给单位，转让方购房资格被取消。受让方诉至法院，要求解除合同，返还购房款，并赔偿损失。
附：
（2015）南市民一终字第425号

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