胡某与张某等房屋买卖合同纠纷案
一、导读
1、房屋买卖中出卖方不愿意配合过户买方可否通过诉讼的方式办理过户？
2、银行按揭未还清的房屋如何进行买卖？如何按揭？
3、夫妻共有的房屋登记在一方名下，其签订的转让合同是否有效？
4、《房屋买卖合同》签署人死亡，合同中的权利义务是否可以继承？
5、因银行按揭未偿还导致不能过户是否可视为一方违约？是否需要向对方承担违约责任？
二、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、黄某与杨某、胡某签订的《房屋买卖协议》属于财产性权利，可以依法进行继承
黄某作为买受人，在其依约履行合同义务后，其基于该房屋买卖协议可确立请求杨某、胡某将25号楼所有权转移的债权，该债权属财产性权利，签订《房屋买卖协议》时，黄某与张某为夫妻关系，该合同债权属于双方的夫妻共同债权，故黄某与张某离婚后，张某仍享有其应有的债权份额；黄某在与张某离婚后死亡，其生前未留有遗嘱，其遗产应按法定继承处理；黄某的第一顺序法定继承人为黄某辉（子）、黄某玲、黄某丽。
2、房屋转让后，虽然仍以出卖人的名义按揭，但受让人有证据证明系受让人支付月供，该事实可以认定
根据法院查明的事实，可证实黄某在依约支付杨某、胡某25万元后，其本人或其委托他人代其定期、持续地向杨某名下用于偿还前述银行按揭贷款的账户内存入钱款，截止至2012年11月20日并无拖欠贷款利息，还贷情况可见是正常的；杨某主张签订合同后仍有部分贷款是其偿还的，没有提供任何有效证据予以证实，对杨某该主张不予采信。
3、一审法院认为未能办理过户的原因在于出卖人
一审法院认为，出卖人在买受人或买受人的继承人发函后让未能办理过户，过错在于出卖人，出卖人拒不过户构成违约，依法应当承担违约责任。因违约金过高而酌情予以调低。
（二）二审法官观点
1、出卖人以出卖房屋属于夫妻共同财产为由认为一审程序违法错误
二审法院认为：关于本案是否遗漏当事人的问题。黄某与杨某、胡某在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖协议》，系当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律、法规的禁止性规定，为有效合同。《房屋买卖协议》的甲方为杨某、胡某，乙方为黄某。涉案房屋的《借款合同》系由杨某与农行南湖支行签订，抵押权人为杨某和胡某。根据合同相对性原则，张某、黄某辉、黄某玲诉杨某和胡某为本案房屋买卖纠纷的当事人，依法有据。《房屋买卖协议》从胡某于2007年与黄某签订至今，胡某的配偶知道或者应当知道，但其从未提出过异议。根据涉案房屋的权属证书、土地使用权证书及银行借款合同、《房屋买卖协议》的出卖人和购买人，胡某的配偶不属于必须共同进行诉讼的当事人，一审没有通知胡某的配偶参加诉讼，没有违反法定程序。
2、因转让房屋未付清银行按揭而不能过户，该原因不能归咎于出让人，故出让人不构成违约
黄某生前并无要求提前一次性还贷，黄某死亡后，张某、黄某辉、黄某玲作为权利继受人，也无证据证明其曾要求一次性提前还贷而杨某、胡某拒绝配合。因本案的房屋在银行按揭贷款没有偿还完毕、房屋未能解押的情况下，不具备办理房屋过户、土地使用证过户条件，故张某、黄某辉、黄某玲称杨某、胡某已将土地使证用变更为其二人名下，即具备过户条件，与事实不符。张某、黄某辉、黄某玲没有证据证明杨某、胡某未能履行协议约定的主要义务，其要求杨某、胡某承担违约责任，没有合同依据，本院不予支持。
三、分析意见
1、未取得权属证书的房屋可以转让，该转让属于财产性权益，可以进行继承。
2、未付清银行按揭的房屋转让时，常常采用由买方继续支付月供的方式履行原按揭合同，买方在继续月供的时候应当保留付款凭据，证实确实是己方在支付银行按揭。
3、因房屋按揭未付清而不能办理过户的原因一般不能归咎于房屋转让方，受让方不能仅以此为由要求转让方承担违约责任。
四、判决结果
1、一审判决结果
继续履行合同，出卖人协助办理过户，支付违约金。
2、二审判决结果
返还财产，不予支持赔偿损失的诉请。
五、争议焦点
房屋买卖合同是否应该继续履行？不能过户的原因是什么？谁应该承担不能过户的违约责任？
六、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2007年1月31日，杨某、胡某作为甲方，黄某作为乙方，签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将位于南宁市北宁街25号的私有房屋（以下简称：25号房）一栋（七层，总建筑面积346.37平方米，产权面积217.29平方米）卖给乙方，房屋产权证号为邕房证字第01358967，土地证号为南宁国用（2003）第23785号，按揭合同号为中国农业银行（南湖）桂农银房字（2003）第1-252号；交易价款25万元，合同签订当天支付25万元则该房屋及按揭和土地归乙方，甲方支付按揭款到2007年3月31日，从2007年4月1日起，该房屋的按揭款由乙方支付；房屋产权证过户、土地证过户、转按揭的全部手续费和税费由乙方负责，过户手续由乙方办理，甲方无条件协助办理，双方约定于2007年6月20日至2007年7月20日办理完三个文件的过户手续。
黄某于2012年2月24日死亡，生前未立有遗嘱。黄某的继承人起诉要求杨某、胡某继续履行合同，并协助过户。
附：
（2013）南市民一终字第904号
注：本文系转载，仅供普法学习。
