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买房卖房:买方付钱后卖方不过户&卖方过户后买方不给钱怎么办?

作者:西安婚姻家事李永强律师时间:2018年07月15日分类:律师随笔浏览:3540次举报


李某常与朱某佳等房屋买卖合同纠纷案
 


一、导读
1、房屋买卖合同中互付债务时违约责任的认定?
2、房屋买卖合同中如何保证合同的付款和办证义务?
3、房屋过户当天支付购房款约定是否有瑕疵?

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明:
2011年8月4日,原告朱某佳经第三人桂人房地产公司的介绍,决定购买被告李某常位于南宁市XX大道XX号XX号房。其中,合同第四条约定,定金3万元为第一部分楼款,买方须于签署本合同时向卖方一次性交纳定金3万元;首期款12万元为第二部分楼款,在房屋产权过户当日由买方一次性付给卖方,双方签署《房地产买卖契约》并办理过户手续;楼款35万元为第三部分楼款,由买方委托经纪方申请银行按揭贷款支付给卖方。
当日,朱某佳依约向李某常支付购房定金3万元,并向第三人桂人房地产公司支付1万元中介服务费。
此后,双方曾到房产交易中心办理过户手续,但因彼此缺乏信任相互指责对方违约而未能办妥过户手续。朱某佳认为李某常不予配合办理房屋过户手续已属违约,李某常认为朱某佳未支付首期款,且朱某佳、李某常约定的登记产权人即第三人朱伟明、黄淑娟未追认《产权人登记确认书》的效力,也未与签订房地产买卖契约,致使过户手续一直无法办理。
另查明,2011年11月18日,朱某佳通过邮政快递的方式向李某常发出《协助过户通知书》,要求李某常于2011年11月21日15时之前到达第三人桂人房地产公司航洋店接收首期款,并随后一同前往产权登记机关办理过户手续。李某常于2011年11月21日18时30分签收该邮件。2011年11月30日,朱某佳通过邮政快递的方式向李某常发出《律师函》,要求李某常于收到函件之日起三日内至第三人桂人房地产公司航洋店接收首期款,并随后一同前往产权登记机关办理过户手续。李某常于2011年12月3日签收该邮件。
2012年2月22日,朱某佳诉至法院,请求法院判决解除合同,被告李某常双倍返还定金并赔偿其他经济损失。
附:(2013)南市民再字第103号


三、一、二审法官观点摘要:
(一)原一审法官观点
房屋买卖合同双方互付债务,双方互不履行合同,互不需承担违约责任
根据《中华人民共和国合同法》第六十六条:“当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。”之规定,朱某佳支付首期款与李某常办理产权转移登记应当是同时履行的义务,任何一方不履行合同义务,另一方也有权拒绝其相应的履行要求,即朱某佳在李某常办理产权转移登记前有权拒绝履行支付首期款的义务,李某常在朱某佳支付首期款前亦有权拒绝履行办理产权过户的义务。故朱某佳、李某常双方不履行合同约定的义务,属行使同时履行抗辩权,均不承担民事责任。因此,朱某佳以李某常不履行义务要求双倍返还定金的诉请,于法无据,不予支持。因不可归责于双方的原因致使合同解除,李某常应当将所收取的购房定金3万元退还朱某佳。
(二)原二审法官观点
出卖人在收到买受人要求付款的通知后未能按照通知时间前来收款,构成违约,应当承担违约责任
二审法院认为:朱某佳于2011年11月18日、11月30日两次向李某常发出催告函,要求李某常接收首期款并办理房产过户手续,李某常分别于2011年11月21日、12月3日签收上述催告函。朱某佳依法向李某常发出接收首期款的催告函并给了必要的准备时间,那么,李某常就应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的履行协助义务,即在收到函件后及时地向朱某佳接收款项或提供相应的银行转帐帐号以便朱某佳转款并及时与朱某佳协商办理过户手续。但是在本案中,朱某佳于2011年11月21日18时30分收到朱某佳发出的要求李某常于2011年11月21日15时到第三人桂人房地产公司航洋店接收首期款的《协助过户通知书》,虽然李某常收到通知书的时间已经超过了通知书规定的受领首期款的时间,但李某常此时已明确知道朱某佳催告其受领首期款的意思表示,从诚实守信、积极履行合同义务的原则出发,李某常应积极着手准备受领首期款的相关事宜。李某常于2011年12月3日再次收到朱某佳通过邮政快递发出的要求李某常于收到函件之日三日内至第三人桂人房地产公司航洋店接收首期款并随后一同前往产权登记机关办理过户手续的《律师函》后,李某常在该函规定的合理期限内并未履行接收首期款及办理过户手续的义务,是导致合同继续履行不能的原因,李某常的行为已构成违约。
(三)南宁中院重审观点
互负履行义务双方对履行时间和方式约定不明的,应当友好协商,协商不成不能履行合同的,双方均不构成违约,无须向对方承担违约责任
南宁中院重审认为:因朱某佳、李某常并未约定首期款的付款方式及付款时间,应本着方便双方履行的原则,根据双方的实际情况,协商确定合理的付款方式和付款时间。但朱某佳向李某常发出的《协助过户通知书》及《律师函》均是其单方确定的时间,对李某常并未有约束力,且李某常是在《协助过户通知书》确定的履行时间之后才收到该《协助过户通知书》,因此李某常不可能在《协助过户通知书》载明的时间受领首期款。而李某常在收到朱某佳2011年11月30日发出《律师函》后,也已经将支付首付款的账户信息等情况函告本案的跟单员黄XX,黄XX在2011年12月7日确认收到该函两份,故不能认定李某常拒绝接受首付款,本院二审认定李某常拒绝接受首付款及办理过户手续构成违约理由不充分,本院再审予以纠正。

四、分析意见
1、房屋买卖中付款和办证义务约定过于笼统,双方协商不成的导致无法履行合同的,双方互不负违约责任。
2、房屋买卖合同中,付款和办证义务是买卖中的重点和难点,双方应明确约定付款和办证方式,可采用先付款后办证,或先办证后付款,或先将款项支付给第三方后办证,或办证后出证前先付款等方式,而不应使用“办证当日付购房款”等约定不明,导致双方互相扯皮的方式。

五、判决结果
1、原一审判决结果
解除合同,出卖人返还买受人购房定金。
2、原二审判决结果
解除合同,出卖人违约,双倍返还买受人定金,并按照合同约定赔偿经济损失。
3、重审判决
维持原一审判决。

六、争议焦点
出卖人和买受人谁违约?是否应当双倍返还购房定金?


注:本文系转载,仅供普法学习。

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