林某珍、雷某民与叶某娟房屋买卖合同纠纷案
 

一、导读
1、经济适用房能不能买卖？
2、未取得完全产权的经济适用房转让合同是否有效？
3、共有房屋登记在夫妻一方名下，转让时未经另一方同意，合同是否有效？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2009年8月22日，叶某娟与林某珍签订《房屋买卖协议书》，由林某珍将其名下位于南宁市明秀东路明秀二区18栋3单元1楼105号的经济适用房一套及18栋6号杂物间一间出售给叶某娟。
合同签订后，叶某娟按照合同约定支付了购房款，林某珍也将房屋交付给叶某娟使用，并将房屋所有权证、购房票据等交给了叶某娟。但拒绝将房屋过户至叶某娟名下。
附：（2013）南市民一终字第499号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、双方买卖合同合法有效
一审法院认为，买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。南府发（2010）66号《南宁市人民政府关于规范经济适用住房管理的通知》不属于法律或行政法规，并不会影响《房屋买卖协议书》的效力，因此林某珍与第三人的上述主张均不能成立，不予支持。
2、林某珍主张签订房屋买卖合同时未经共有人同意有悖常理
林某珍将诉争房产交付给叶某娟使用至今，同时将房屋产权证、他项权证、购房发票一并交给叶某娟收执，并收取大额房款，第三人作为林某珍的丈夫，共同居住生活，有了解和管理夫妻共同财产的条件，第三人与林某珍主张第三人对叶某娟、林某珍之间的房屋买卖行为不知情，有悖常理，不予采信。
3、经济适用房转让需要补缴价款的由买受人负担
由于诉争房产为经济适用房，根据南府发（2010）66号《南宁市人民政府关于规范经济适用住房管理的通知》第五条的规定，在办理房屋转移登记手续时，叶某娟作为受让人需经南宁市住房保障部门审核是否符合购买经济适用房资格，如不符合的，其应当向南宁市住房保障部门按照政策的规定全额补缴相关价款。
（二）二审法官观点
1、即使林某珍在转让房屋时对其丈夫存在隐瞒，叶某娟也可因善意取得占有房屋
二审法院认为：至于林某珍卖房时是否征得雷某民同意的问题。由于该套房屋的房产证上显示房屋所有权人是林某珍，共有情况是“单独所有”，作为买房人的叶某娟有理由相信林某珍有处分所卖之房的权利，且所卖房屋价格与当时的市场价格大体相当，作为买房人的叶某娟应为善意的第三人，依照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，应当认定该买卖协议有效，如果出卖人林某珍未征得雷某民同意，由此给雷某民造成损失，应由房屋出卖人林某珍向雷某民承担赔偿责任。
且根据最高人民法院法释（2012）8号《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，即使林某珍未经其丈夫雷某民同意，出卖夫妻共同共有的房屋也应当认定为有效。故林某珍、雷某民的上诉理由不成立。因此林某珍、雷某民要求确认《房屋买卖协议书》为无效协议，依法无据，本院不予支持。

四、分析意见
1、经济适用房可以转让，不符合经济适用房申请条件或未依法支付购房差价款的经济适用房在转让时须支付购房差价方可办理产权过户登记。
2、夫妻一方将登记在一方名下的共有房屋对外转让虽未经共有人同意，但受让方善意，且支付对价的，共有人或者转让人不能以无权处分主张合同无效或撤销合同。

五、判决结果
1、一审判决结果
合同有效，出卖人配合过户。
2、二审判决结果
维持一审判决。

六、争议焦点
1、《房屋买卖协议书》的效力问题？2、林某珍应否向叶某娟支付违约金30000元？

注：本文系转载，仅供普法学习。