李某与刘某、黄某娟房屋买卖合同纠纷案
 

一、导读
1、情侣合买房屋分手时注明是赠与，过户时为避税却写买卖，法院认定赠与还是买卖？
2、房屋过户中以买卖形式规税费，法律上如何认定？是否存在风险？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
刘某与李某原系恋人关系并到了谈婚论嫁的地步。2007年4月24日，二人向南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司购买了位于南宁市青秀区英华路66号半岛?融园二期6栋2单元6-2-1301号的房屋，并以双方的名义与开发商签订了《商品房买卖合同》。
2010年两人因性格不合而分手，刘某与李某于2010年2月2日签订了一份《财产分割协议》。协议约定双方购买的房屋归李某所有，目前因尚未取得房产证，暂由李某使用，待取得房产证后刘某配合将该房屋过户到李某名下。2010年8月23日，该房取得房产证，所有权人为刘某和李某。2011年3月28日，李某和刘某签署《委托书》，共同委托黄某娟办理过户手续，该委托书经南宁市东博公证处公证。2011年4月26日，黄某娟代刘某作为甲方与李某作为乙方签订了一份《存量房买卖合同》，在该合同第一条约定，甲方自愿将从落于南宁市英华路66号半岛?融园二期6栋2单元6-2-1301号房所有份额出售给乙方。第二条，甲乙双方议定上述房屋买卖成交价格为人民币355492.5元。2011年5月11日，黄某娟代刘某和李某一起到南宁市房产管理局签署了《南宁市房屋转移登记申请书》，该申请书在“交易性质”处载明系“买卖”，在房屋交易价格处载明“355492.5元”。同日，双方还签订了《存量房交易结算资金自行交割声明》，双方声明交易结算资金由买卖双方自行交割。2011年5月26日，房屋所有权变更为被告李某单独所有。在邕房权证字第02118618号《房屋产权证》附记处载明：“2007年4月李某、刘某向南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司购买。2011年4月李某向刘某购买所占该房份额”，在权利价值栏显示该房现值931390元。
后刘某要求李某、黄某娟支付房款被拒诉至法院，要求判决李某、黄某娟按房屋现值931390元的一半连带支付房屋转让款。
附：（2013）南市民一终字第1021号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、刘某与李某之间在过户时以“买卖”形式变更了之前关于“赠与”的约定
一审法院认为，关于本案中刘某、李某之间存在何种法律关系的问题。2010年2月2日，二人签订了一份《财产分割协议》。在该协议第一条约定，本案诉争房屋在协议签订后，取得房产证之前房归李某单独占有和使用，刘某对该房子不再享有和使用权，刘某应在协议签订后搬离该房；取得房产证后房子的所有权归李某所有，刘某对该房屋不再享有所有权。从该份《财产分割协议》可以看出，刘某欲将自己所占之份额赠与给李某。但此后双方又签署了《委托书》，委托黄某娟出售诉争房屋，并且为《委托书》办理了公证手续。后黄某娟代表刘某陆续与李某签订了《存量房买卖合同》、《南宁市房屋转移登记申请书》、《存量房交易结算资金自行交割声明》等文件。从刘某和李某一系列的行为可以看出，双方以自己的行为对原来的赠与合意作了变更，将原来的赠与关系变更为买卖合同关系。此点在邕房权证字第02118618号《房屋产权证》附记处载明的李某房屋权属来源“2007年4月李某、刘某向南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司购买。2011年4月李某向刘某给买所占该房份额”亦得到了印证。因此，李某取得本案诉争房屋中刘某的份额部分应系源于买卖而不是刘某的赠与。
2、李某辩称过户时将赠与变更为买卖系为了避税违反法律规定，损害国家和社会公共利益，不应受到法律的保护
虽然李某庭审时辩称系为了避税才将赠与关系变更为买卖关系，买卖实际上是履行赠与合同的一种方式。但是，避税行为本身即损害了国家和社会的公共利益，不应得到法律的保护，故对于李某的上述辩解意见，本院不予采纳。
（二）二审法官观点
经公证处公证代办房屋买卖的《委托书》具有法律效力，应当予以确认
二审法院认为：李某主张其与刘某签订《委托书》委托房产中介人员出售讼争房屋并非双方的真实意思表示，为了避税才用虚假买卖的方式办理房屋产权过户手续。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条“经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。但有相反证据足以推翻公证证明的除外”的规定，本案中，李某与刘某均为完全民事行为能力人，在《委托书》上签名之前，应当会审查和确定委托的内容和条款，应当知道签字的法律后果，且双方签订的《委托书》已经过公证，李某未能提供充分证据推翻公证证明的事项，而且规避税收的行为损害了国家和社会的公共利益，不应得到法律的保护，故对李某的上述辩解意见，本院不予支持。

四、分析意见
1、本案李某之所以败诉，大概有以下两个方面的原因：一个是公证委托书内容注明是“代办房屋买卖”，另外一个是李某庭审中辩称的之所以用买卖形式办理过户系出于“避税”目的。公证书具有法定公信力，法院一般予以采信；而所谓的“避税”目的也是违法行为，被法律所不允许。故李某的抗辩不能得到法律支持。
2、所以在房屋过户登记中，应当尽量按照各方的真实意思表示、双方约定的真正价格来签订房屋转让合同，办理有关过户登记手续。否则双方不发生纠纷不要紧，一旦一方反悔，则若本案，将会产生不利的不确定性后果。

五、判决结果
1、一审判决结果
判决李某按照合同约定支付刘某购房款。
2、二审判决结果
驳回上诉，维持原判。

六、争议焦点
李某与刘某之间存在何种法律关系？刘某要求李某支付讼争房屋的价款是否合法有据？

注：本文系转载，仅供普法学习。