何某青与江某沅、蒙某兰房屋买卖合同纠纷案
 

一、导读
1、不动产善意取得的适用条件是什么？
2、无权处分下的不动产转让未办理过户登记是否适用善意取得？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
江某沅（曾用名江某福、江某源）与何某青（曾用名何某清）原系夫妻关系，双方婚姻关系存续期间在宾阳县宾州镇镇安街565号建了1幢一层建筑面积为54平方米砖混结构的房屋。2001年12月26日何某青与江某沅在法院调解离婚时，将宾阳县宾州镇镇安街565号房屋平均分割为两间，与阮立志户相邻的一间归何某青所有，与林武户相邻一间归江某沅“江某福”所有。
2009年农历闰月十五日，江某沅以“江某源”的名字与蒙某兰签订了第一份《房屋转让书》，将宾阳县宾州镇镇安街565号房屋以100000元的价格转让给蒙某兰，双方签订《房屋转让书》后，江某沅将宾阳县宾州镇镇安街262-90号房屋的国有土地使用证、房产所有权证交付给蒙某兰，蒙某兰向江某沅支付了100000元购房款。
何某青于2012年中秋节期间从南宁回到宾阳，发现原来的宾阳县宾州镇镇安街565号房屋已由原来的一层变为三层，经了解才知道该房屋江某沅已在2009年农历闰月十五日将该房屋以100000元的价格转让给蒙某兰。何某青遂诉至法院，要求确认蒙某兰与江某沅所签订的房屋转让协议无效，并主张返还房屋。
法院另查明，宾阳县宾州镇镇安街262-90号房屋的国有土地使用证、房产所有权证均以“江某源”的名字登记，没有其他共有人登记情况。
附：（2013）南市民一终字第1239号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、蒙某兰在与江某沅签订房屋转让协议时系出于善意，且已支付等价，认定双方签订的房屋转让协议有效
一审法院认为，我国《物权法》规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，蒙某兰与江某沅签订《房屋转让书》时，宾阳县宾州镇镇安街262-90号房屋的国有土地使用证、房产所有权证均登记在江某沅的名下，没有登记其他共有人情况，足以让蒙某兰相信江某沅是该房屋的所有权人，江某沅与蒙某兰签订《房屋转让书》时已明确表示其与何某青已离婚后，就房屋补偿问题也处理清楚，何某青也下落不明，庭审中何某青亦认可其与江某沅离婚后，双方就再没有任何联系，一直到2012年中秋节时才知道房屋已转让给蒙某兰，蒙某兰已尽到了应尽的注意义务，其受让宾阳县宾州镇镇安街262-90号房屋时是善意的。
2、蒙某兰已经支付了房屋对价，并已占有房屋，适用善意取得
江某沅与蒙某兰签订《房屋转让书》时，宾阳县宾州镇镇安街262-90号房屋结构为一层54平方米砖混结构的房屋，考虑到房屋所处地段及占地面积，蒙某兰以100000元的价格购买该房屋，应认定为合理的对价。尽管蒙某兰至今未办理房屋过户登记手续，但双方在签订《房屋转让书》后，蒙某兰向家江沅支付了100000元的购房款，江某沅已将国有土地使用证、房产所有权证交付给蒙某兰，并将房屋交付给蒙某兰使用，蒙某兰已在原来的基础上加盖了两层后装修入住，至何某青向本院起诉之时，没有任何人就房屋所有权向蒙某兰提出异议。综上，一审法院认为，蒙某兰取得宾阳县宾州镇镇安街262-90号房屋时是善意取得，现何某青起诉要求确认江某沅与蒙某兰转让宾阳县宾州镇镇安街262-90号房屋行为无效，并房屋恢复原状返还给何某青，无事实和法律依据，应不予支持。何某青因此造成的损失，应向无处分其享有份额房产的转让人即本案的江某沅另行主张。

（二）二审法官观点
上诉人何某青无证据证实蒙某兰购买房屋时系出于恶意且房屋转让价格不合理
二审法院认为：讼争房屋的全部原始登记材料，材料中载明房屋的所有权人只有江某沅一人，在没有登记其他共有人情况下，蒙某兰有理由相信江某沅是该房屋的所有权人。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，上诉人何某青无证据证实被上诉人蒙某兰与被上诉人江某沅买卖讼争房屋时存在恶意串通，亦无证据证实江某沅卖房给蒙某兰时是以明显不合理低价转让，故何某青应承担其举证不能的不利后果。何某青诉请确认江某沅与蒙某兰转让宾阳县宾州镇镇安街262-90号房屋行为无效，并将房屋恢复原状返还给何某青，证据不足，理由不充分，一审判决驳回其诉讼请求正确，本院予以维持。

四、分析意见
1、物权法规定了善意取得制度，目的在于保护善意第三人利益。在产权登记人与实际所有人不一致时，为避免自己的合法权益受到损害，房屋实际产权人应当及时对房屋登记信息进行核对、变更，以免房屋产权登记人擅自转让房屋，损害自己利益。
2、不动产的善意取得条件要求是“已办理过户登记”，但本案并未办理过户登记。本案当事人在诉讼中已明确提及该问题，但一二审未对该问题进行必要回应和阐述，令人遗憾。

五、判决结果
1、一审判决结果
驳回何某青的诉请。
2、二审判决结果
驳回上诉，维持原判。

六、争议焦点
1、江某沅与蒙某兰所签订的《房屋转让书》是否合法有效？2、蒙某兰取得该房屋是否属于善意取得？

注：本文系转载，仅供普法学习。