李浩夫与李维民房屋买卖合同纠纷案

 
一、导读
1、单位房改房能否向单位职工以外的人出售？由此签订的购房合同是否有效？
2、职工能否以出售单位房改房未经单位同意为由解除合同？
 

二、一、二审法官观点摘要：
一审法官观点
1、购房合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效
一审法院认为，关于《购房合同》的效力问题。根据建设部《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》第五条之规定，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，本案李维民、李浩夫签订的《购房合同》所约定的出售房屋系李浩夫于1995年6月向广西日报社购买房改出售成本价房，亦已取得房屋产权证书，故双方通过签订《购房合同》进行房屋买卖，并不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，且该合同条款系李维民、李浩夫双方协商一致的结果，是双方真实意思表示，据此，本案《购房合同》应合法有效，对李维民、李浩夫均具有法律约束力，双方均应恪守履行。
2、出让人是否能以房改房出售未经单位同意为由要求解除合同？
一审法院认为，虽本案诉争房屋所在的广西日报社宿舍区，自2012年起整体列入了危旧房改造项目，但该房屋仍登记在李浩夫名下，仍可正常居住使用，其房屋所有权证仍合法有效，即便李浩夫所在单位称不准许李浩夫在申购中途办理产权变更手续，但此系李浩夫单位的内部规定，并非法律或行政法规之效力性规定，并不能对诉争房屋的过户登记构成有效障碍；况且，经一审法院向南宁市住房保障和房产管理局咨询后，该局亦复函一审法院，在本案诉争房屋上市交易申请材料完备的情况下同，可准予办理本案诉争房屋的过户登记。综上，李维民要求继续履行合同，并要求李浩夫协助办理房屋过户手续的请求合法有据，一审法院予以支持。
 

 （二）二审法官观点
   1、已取得产权证的房屋可以对外出售，转让方以单位房转让违反地方政府规章而无效的抗辩事由不能成立
   本案诉争房屋系上诉人于1995年6月向广西日报社购买房改出售成本价房，已取得房屋产权证书，房屋共有人亦明确表示对该房屋不主张任何权益，且上诉人与被上诉人签订《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人主张诉争房屋属于《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》第五条第（四）、第（五）项规定的不得上市出售情形，《购房合同》应属无效。本院认为，《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》属于地方政府规章，该条款并非法律或行政法规的效力性规定，上诉人以该条款主张合同无效，本院不予采信。
   2、违约方不享有合同解除权
   上诉人（即出让人李浩夫，下同）主张因单位原因不能办理房屋过户手续，符合合同第七条约定的解除条件，且其已向被上诉人（即受让人李维民，下同）发出解除合同的《律师函》，双方合同已解除。首先，双方签订合同后，被上诉人已向上诉人付清了全部房款，上诉人亦将房屋及所有权证书交付给被上诉人，被上诉人占有使用房屋至今，双方并未达成解除合同之合意。其次，从合同第七条“如因甲方单位原因，合同签订两年内该房不能上市交易的，乙方可退还房屋给甲方，甲方返还房款给乙方。”约定来看，该条内容系为保障买方权益而设立，由被上诉人行使解除权的约定，并非上诉人行使解除权或附解除条件的约定，上诉人以该条约定主张合同解除，本院不予采信。最后，虽上诉人于2013年10月9日向被上诉人发出律师函，要求解除合同，但被上诉人未予同意，且被上诉人亦不存在违约行为，上诉人也不享有法定的解除权。因此，《律师函》并不能产生解除合同的效力。
 

 
三、分析意见
1、单位房、集资房是否能够对外转让、转让合同是否有效的标准是“是否取得权属登记证明”
2、发函解除合同只有在符合合同约定或法定条件的情况下才能产生解除的效力，否则不能想当然以发函即认为解除
3、地方政府规章、单位房、房改房单位是否同意对外转让对合同效力没有影响
 

四、争议焦点
1、购房者与出让人签订的《购房合同》是否已解除？
2、购房者要求出让人继续履行合同并协助办理房产过户手续是否合法有据？
 

五、法院查明的案件基本事实
法院审理：
1995年6月，李浩夫向广西日报社购买房改出售成本价房，并已取得房产证。
2001年5月11日，李维民（乙方）与李浩夫（甲方）双方签订一份《购房合同》，约定李浩夫将其房改房转让给李维民。合同签订后，李维民按照合同约定支付购房款，李浩夫将房屋及房屋权属证明交付李维民。
2013年10月9日，李浩夫委托其代理人向李维民发出律师函，以本案合同无法履行，合同目的无法实现为由，主张解除双方签订的《购房合同》。
后，双方因合同履行问题产生争议，协商未果后，李维民遂诉至法院，请求判决要求李浩夫继续履行双方签订的购房合同，并配合过户。

注：本文系转载，仅供普法学习。