某与广西红某东升投资有限公司商品房预约合同纠纷案

一、导读
1、开发商因开发房地产向他人借款并将房屋以预售登记的方式办理抵押后是否能再将房屋转让给他人？
2、是否属于一房二卖？是否适用定金罚则？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2014年12月31日，红某东升公司（甲方）与高某（乙方）签订一份《红日山湖商品房认购协议书》，约定由乙方认购甲方位于南宁市兴宁区兴桂路36号红日山湖小区×A8栋×1单元×101号房，建筑面积为162.03平方米，实际成交总价为1312443元，乙方应在签订协议时向甲方交纳50000元的购房定金，并在签订本协议三十一日内按总房款的30%支付首期购房款394443元（含已付定金），其余918000元的购房款由乙方以银行按揭贷款的方式付清等。该协议第八条约定“如甲方在本协议签订之日起七日内，未经乙方书面同意而将乙方认购的该物业另售他人的，本协议即行解除，甲方应双倍返还乙方所交的定金，但甲方无须向乙方承担任何的赔偿或补偿责任”。合同还就其它事项进行了约定。高某于签订认购协议当日向红某东升公司交付定金50000元，红某东升公司于同日向高某出具定金收据。高某主张协议签订后经向南宁市房屋产权交易中心查询所购房信息，发现红某东升公司事先已将该房卖予他人并办理备案登记，构成根本违约，高某多次要求红某东升公司退回定金未果，遂起诉至一审法院，并提出前述诉讼请求。
附：本案案号（2016）桂01民终1217号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、红某东升公司辩称其将房屋预售登记备案给他人系为借款担保没有证据证实，应承担举证不能的后果，视为一房二卖
一审法院认为，高某、红某东升公司签订本案认购协议书之前，红某东升公司已将涉案房屋出卖给上海金元惠理资产管理有限公司并办理了预售登记备案，红某东升公司故意隐瞒所售房屋已出售的事实直接导致高某、红某东升公司无法订立商品房买卖合同，即高某、红某东升公司所签订《红日山湖商品房认购协议书》之合同目的已不能实现，红某东升公司的行为已构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，高某享有合同解除权，现高某主张解除双方签订的认购协议书，符合法律规定，予以支持。
2、红某东升公司一房二卖，应双倍返还定金
本案中，认购协议书第八条对双倍返还定金的情形进行了明确约定，即红某东升公司未经高某同意而将高某认购的该物业另售他人的，应双倍返还高某所交定金。现由于红某东升公司将该涉案房屋另售他人的违约行为导致合同解除，故应向高某双倍返还定金共计100000元（50000元×2），一审法院对高某诉请红某东升公司双倍返还定金的诉讼请求予以支持。
（二）二审法官观点
1、上诉理由
上诉人红某东升公司以以下理由提起上诉：（1）房屋预售登记给他人是让与担保，不是买卖（2）购房人明知该担保事实仍购买房屋，存在过错（3）房屋抵押给他人不影响合同的履行。
2、二审法院认为
红某东升公司辩称与他人之间是担保关系，不存在真实的房屋买卖关系没有证据证实，应双倍返还定金
根据查明的事实，双方签订该认购协议书之前，红某东升公司已将涉案房屋出卖给上海金元惠理资产管理有限公司并办理了预售登记备案。红某东升公司虽辩称其与上海金元惠资产管理有限公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，但一、二审均未能提供证据证明，本院对其上述辩解不予采信。红某东升公司虽主张其已将涉案房屋出售给上海金元惠资产管理有限公司的事实告知高某，亦未能举证证明，高某对此也不予认可，故本院对其上述主张亦不予采信。红某东升公司故意隐瞒所售房屋已出售的事实导致双方无法订立商品房买卖合同，双方签订的认购协议的目的已无法实现，红某东升公司的行为已构成根本性违约，故高某享有合同解除权，一审支持高某的诉讼请求，判令解除双方签订的认购协议书正确，本院予以维持。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，收受定金的一方当事人不履行约定债务的，应当双倍返还定金。且双方签订的认购协议书第八条亦约定红某东升公司未经高某同意而将高某认购的房屋另售他人的，应双倍返还高某所交定金。

四、分析意见
1、开发商因向他人借款而将房屋以预售登记的名义进行担保后不能再将房屋对他人进行转让，否则属于一房二卖，应双倍返还定金。
2、购房者在购房前应向有关部门核实登记开发商出售房屋是否取得预售许可，是否已转让给他人，并在购买后要求开发商尽快办理相关登记备案，防止开发商再将房屋转让给他人。

五、判决结果
1、一审判决结果
开发商双倍返还定金。
2、二审判决结果
维持一审判决。

六、争议焦点
1、开发商是否存在一房二卖的行为？
2、是否应当双倍返还定金？

注：本文系转载，仅供普法学习。