三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点（二审改判）
双方因房屋设计变更而无法达成补充协议，导致合同无法履行而解除
一审法院认为，关于双方签订的《商品房买卖合同》是否应予继续履行的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，晖华公司与陈某寿、陈某莹签订商品房买卖合同后，变更了房屋的户型设计，根据合同第十条之约定，双方应就此另行签订补充协议。在诉讼过程中，晖华公司明确表示拒绝与陈某寿、陈某莹就该变更事项签订补充协议，双方已就讼争房屋的商品房买卖合同变更的内容无法达成一致意见，不能对所签订商品房买卖合同进行部分变更，导致无法办理产权证书，双方签订该商品房买卖合同的目的已无法实现，商品房买卖合同在客观上已无法继续履行。晖华公司的这一行为，违悖了诚实信用原则，应予谴责。但由于补充协议的签订须以双方自愿为原则，现晖华公司拒绝协商的行为，已导致合同在客观上无法继续履行，且经一审法院释明，陈某寿、陈某莹不同意变更诉讼请求，故陈某寿、陈某莹要求继续履行其与晖华公司于2003年8月13日签订的《商品房买卖合同》并要求晖华公司履行《商品房买卖合同》第十条约定的义务签订补充协议，不予支持。但晖华公司这一行为给陈某寿、陈某莹造成的损失，陈某寿、陈某莹有权另案起诉请求赔偿。
（二）二审法官观点（改判一审）
1、上诉理由
上诉人陈某寿、陈某莹以以下理由提起上诉：（1）被上诉人晖华公司作为违约一方，无权解除合同，上诉人作为守约方，有权决定是否履行合同或解除合同（2）上诉人已实际占有房屋多年，合同目的已实现，不存在无法继续履行的情形（3）上诉人同意一次性支付被上诉人剩余购房款。
2、二审法官观点
（1）晖华公司在合同履行过程中存在违约，应保护守约的上诉人的合法占有
关于双方签订的《商品房买卖合同》应否继续履行问题。双方于2003年8月13日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规禁止性规定，为有效，双方应恪守履行。合同约定规划设计变更，晖华公司应当在有关部门批准之日起10内书面通知陈某寿、陈某莹。涉案的商品房户型等规划设计变更已于2003年经规划部门批准，但晖华公司于2005年10月才通知陈某寿、陈某莹，故晖华公司的行为已构成违约。双方已在《商品房买卖合同》中约定：陈某寿、陈某莹支付首期购房款53422元后，剩余购房款211000元办理银行按揭手续后付清。由于设计变更，双方未能协商一致补签补充协议，导致陈某寿、陈某莹未能办理银行按揭手续，从而未能支付剩余购房款211000元，不可归责于任何一方。晖华公司主张系陈某寿、陈某莹违约，本院不予采纳。晖华公司已于2005年3月将讼争房屋交付给了陈某寿、陈某莹，从此，陈某寿、陈某莹实际占有、使用讼争房屋至今，且表示不同意退房。占有作为准物权，已经被我国《物权法》所确认，考虑到陈某寿、陈某莹已经实际占有了讼争房屋，且对房屋的占有和使用是出于善意，陈某寿、陈某莹对房屋的占有和使用依法应受法律保护。为维护交易秩序，应对讼争房屋由陈某寿、陈某莹占有的现状予以维持。一审判决认定双方签订的合同目的无法实现，在客观上无法继续履行合同是错误的。陈某寿、陈某莹购买讼争房屋的主要目的是得以使用，现其已实际使用了讼争房屋。陈某寿、陈某莹对剩余购房款211000元亦愿意一次性支付给晖华公司。且目前讼争房屋已具备办理转移登记的条件，在客观上也有继续履行合同的可能，故本院确认双方应继续履行合同，并确认晖华公司应向陈某寿、陈某莹转移讼争502号、518号房屋所有权，协助陈某寿、陈某莹办理该房屋的所有权证。
（2）第三人不因与开发商签订购房合同并备案而优先享有诉争房屋的所有权
《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”根据上述规定，合同登记备案的规定属于行政管理范畴的规范，商品房预售合同的登记备案是开发商的义务，是行政机关对开发商预售行为的一种行政管理，商品房买卖合同的备案登记行为不属于物权登记范畴。因此，商品房买卖合同的登记备案应当不能产生物权登记的公示效力及排他效力。邱某玲、陈某琪不能因为其商品房买卖合同进行了备案登记就优先享有讼争房屋所有权的效力。由于讼争房屋所在的项目已取得了《商品房现售备案证明》，故对陈某寿、陈某莹要求晖华公司将办理讼争502号、518号商品房的权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，应不予支持。关于陈某寿、陈某莹要求晖华公司与其签订补充协议的诉讼请求，属于行为之请求，不能强制晖华公司签订补充协议，故本院对该请求不予支持。
四、分析意见
1、合法占有房屋者享有对抗第三人的物权效力。
2、开发商将房屋一房二卖并交付第一买受人，虽然与第一买受人的房屋买卖合同未登记备案，与第二买受人的房屋买卖合同已登记备案，但第二买受人的合同权利不能对抗已合法居住的第一买受人的合法占有权。
五、判决结果
1、一审判决结果
驳回陈某寿、陈某莹的诉请。
2、二审判决结果
撤销一审，判决双方继续履行合同，开发商协助办理过户登记手续。
六、争议焦点
双方于2003年8月13日签订的《商品房买卖合同》是否应继续履行？如继续履行，应如何履行？
注：本文系转载，仅供普法学习。
