陈某寿、陈某莹与南宁晖华房地产有限公司、邱某玲和陈某琪商品房买卖合同纠纷案

一、导读
1、合法占有房屋的使用权人是否可对抗善意第三人？
2、违约方未经守约方同意是否有权单方解除合同？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2003年8月13日，陈某寿、陈某莹与南宁晖华房地产有限公司（以下简称晖华公司）签订了一份《商品房买卖合同》，约定由陈某寿、陈某莹购买晖华公司开发的位于南宁市东葛路华亿大厦1栋5层502号商品房一套，房屋结构为两房两厅，总价款为264422元，陈某寿、陈某莹于2003年8月13日前向晖华公司支付房款53422元，余款211000元办理银行按揭手续后付清。合同第十条“规划、设计变更的约定”约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起15天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款年利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房综合验收后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
合同签订后，陈某寿、陈某莹于2003年8月13日向晖华公司支付了首期购房款53422元。晖华公司亦于2005年3月将房屋交付陈某寿、陈某莹使用，但陈某寿、陈某莹接收的房屋为两套独立的一房一厅（房号分别为502、518），并不是原先所购买的一套两房两厅的房屋。
由于讼争房屋的户型发生变更，晖华公司遂向规划设计部门申请恢复，规划设计部门明确答复该项目已完成竣工验收不能恢复原设计的户型，为此，晖华公司于2005年10月18日通过公证向陈某寿、陈某莹发出了《关于办理合同变更的函》，该函告知陈某寿、陈某莹其购买的商品房的结构已发生变更，要求陈某寿、陈某莹在接到该函后5个工作日内与晖华公司办理合同变更手续，否则视为不同意该房结构的变更。双方因此发生争议，为此，晖华公司曾于2007年5月31日以陈某寿、陈某莹逾期支付房款为由向一审法院提起民事诉讼，要求判令解除双方所签订的《商品房买卖合同》，被法院驳回诉请。
该判决生效后，双方仍为付款及签订补充协议的事宜僵持不下，陈某寿、陈某莹遂以晖华公司未按合同约定签订补充协议、讼争商品房无法办理房屋所有权证为由，向一审法院提起本案诉讼。
2005年6月13日，晖华公司与第三人邱某玲签订《商品房买卖合同》，将本案讼争商品房中的一套即位于南宁市东葛路华亿大厦5层502号房出卖给邱某玲，2006年3月20日，晖华公司与第三人陈某琪签订《商品房买卖合同》，将本案讼争商品房中的另一套即位于南宁市东葛路华亿大厦5层518号房出卖给陈某琪，并将该两份商品房买卖合同到房地产部门登记备案。
（简单的说就是，陈某寿、陈某莹向晖华公司购买两房一厅的房屋，晖华公司交付给陈某寿、陈某莹是两套一房一厅的房屋。因为房屋户型不符，无法办理备案，导致陈某寿、陈某莹无法办理银行按揭。晖华公司发函要求陈某寿、陈某莹前来办理合同变更手续，否则解除合同。陈某寿、陈某莹未依约前往。晖华公司将该两套房屋卖给第三人邱某玲、陈某琪，并办理合同备案。）
附：本案案号(2013)南市民一终字第318号

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