广西农辉置业有限责任公司与梁某、孙某商品房销售合同纠纷案
 

一、导读
1、购房者是否可以以开发商隐瞒房屋在建工程抵押的事实主张双倍返还购房款？
2、开发商双倍返还购房款作为赔偿后，购房者是否仍可以主张已支付购房款的利息？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2012年5月，梁某、孙某与农辉公司签订《南宁市商品房买卖合同》一份，约定由梁某、孙某向农辉公司购买×号房，交易价款为538075元，采取银行按揭贷款的方式付款，其中首期房款为216075元，应于合同签订时支付，其余房款由买受人向银行申请公积金按揭贷款手续。在合同第四条中，出卖人将×号房所涉土地使用权已办理了抵押权登记的事实告知梁某、孙某，但否认×号房已办理了在建工程抵押登记。合同还对其他相关权利义务作出约定。
2012年5月5日，梁某、孙某向农辉公司交付了首期房款216075元、管道燃气初装费2300元、物业专项维修基金7611元、预告登记费80元。
另查明：南宁市西乡塘区新阳路×号新阳国际×号楼于2011年12月28日在房产部门办结“在建工程抵押登记”，抵押权人为浦发银行南宁分行。因浦发银行南宁分行与农辉公司发生纠纷，2013年1月30日，南宁市青秀区人民法院根据浦发银行南宁分行的的申请查封了包括×号房在内的南宁市西乡塘区新阳路×号新阳国际×号楼的×套房屋，现查封仍未解除。2013年6月9日，因其他案件纠纷，×号房在内的南宁市西乡塘区新阳路×号新阳国际×号楼的×套房屋被一审法院轮候查封，2013年11月14日，一审法院解除×号等16套房屋的查封。截至一审法庭辩论结束，农辉公司和梁某、孙某签订的《南宁市商品房买卖合同》未办理合同登记备案手续。
附：本案案号（2014）南市民一终字第758号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、开发商故意隐瞒房屋在建工程抵押的事实，因房屋在诉讼过程中被查封导致无法继续履行，故判决解除合同
一审法院认为，农辉公司和梁某、孙某在签订《南宁市商品房买卖合同》时，农辉公司故意隐瞒了南宁市西乡塘区新阳路×号新阳国际×号楼已设置在建工程抵押的事实，在房产交易过程中，该房屋又被法院查封，梁某、孙某作为买受人已无法实现其通过房产交易取得房屋所有权的缔约目的。对此，农辉公司构成违约，梁某、孙某主张解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，一审法院依法予以支持。
2、合同解除后，开发商应退还购房者已支付的购房费用，同时赔偿购房者一倍购房款的损失及利息
合同解除后，梁某、孙某有权要求恢复原状并赔偿损失，因此，对于梁某、孙某已向农辉公司支付的首期购房款216075元、预告登记费80元、物业专项维修基金7611元、管道燃气初装费2300元（各项费用合计226066元），农辉公司应予返还。此外，鉴于农辉公司故意隐瞒了讼争房屋已设定抵押权的违约事实，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项之规定，梁某、孙某主张农辉公司支付已付购房款利息并赔偿首期购房款一倍的损失216075元合法有据，一审法院予以支持。利息计算标准为：以226066元为基数，自2012年5月5日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算。
（二）二审法官观点（部分改判一审）
1、上诉理由
上诉人农辉公司以下列理由提起上诉：（1）上诉人没有故意隐瞒在建工程抵押的事实（2）购房者逾期付款构成违约（3）上诉人未办理银行按揭违约。
2、二审法院认为
（1）开发商故意隐瞒在建工程抵押的事实，应当承担相应法律责任
二审法院认为，上诉人于2011年12月28日已将新阳路×号新阳国际×号楼办理了在建工程抵押登记，而上诉人与被上诉人于2012年5月签订《南宁市商品房买卖合同》时，上诉人故意隐瞒涉案房屋所在的×号楼已设置在建工程抵押的事实，未将该房屋存在的权利瑕疵告知被上诉人或写入合同内容，且在房产交易过程中，该房屋又被法院查封，致使双方签订的《南宁市商品房买卖合同》至今未能办理合同登记备案手续，被上诉人已无法实现通过房产交易取得房屋所有权的缔约目的，上诉人的行为已构成违约，被上诉人可以请求出卖人赔偿利息损失以及不超过已付购房款一倍的损失。
（2）购房者申请退款并不视为购房者放弃要求开发商赔偿
上诉人还主张被上诉人于2013年10月15日提出退款申请，双方达成新的合意问题。因被上诉人系基于上诉人未办理合同备案违反合同约定而提出退款申请，在退款申请中被上诉人并未放弃赔偿的权利，且上诉人亦未退还被上诉人房款，双方并未因此达成合意。故，对上诉人的该项主张本院不予采信。

四、分析意见
1、开发商故意隐瞒或者未如实告知出售的房屋已办理在建工程抵押的事实，属于对购房者的欺诈，根据最高院人法院关于审理商品房买卖合同案件司法解释的规定，购房者有权主张开发商已支付购房款一倍以下的损失赔偿。
2、购房者主张解除合同的，除了可以主张已支付购房款一倍以下的赔偿外，还可以主张已支付购房利息的损失赔偿。该利息损失赔偿和一倍购房款赔偿是否重复，值得商榷。

五、判决结果
1、一审判决结果
开发商退还购房者购房款和其他费用，赔偿购房者已支付购房款一倍的损失和已支付购房款的利息。
2、二审判决结果
驳回上诉，维持原判。

六、争议焦点
上诉人应否赔偿被上诉人已付购房款一倍的损失及利息损失？

注：本文系转载，仅供普法学习。