南方黑芝麻集团股份有限公司与周某群商品房销售合同纠纷纠纷案
 

一、导读
1、如何判断房屋买卖合同的性质是单位集资建房还是一般商品房买卖？
2、建材暴涨能否作为开发商主张情势变更的理由？
3、开发商逾期交房的诉讼时效何时开始起算？如何计算？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2005年7月12日，周某群（买受人）与南方黑芝麻公司前身广西南方控股股份有限公司（原广西斯壮股份有限公司）（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、买受人向出卖人购买位于南宁市民族大道延长线凤岭北侧斯壮平安家园第×幢×单元×号房，该商品房［合同约定］建筑面积共122.22平方米，其中，套内建筑面积110.55平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积11.67平方米，按建筑面积计算，该商品房的总价款为214863元；2、买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为南房预字（2004）第083号，商品房所在地块的编号为0419110号；3、出卖人应于2005年7月28日前将经验收合格的前述房屋交付买受人使用，如发生不可抗力且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的、施工中遇异常困难及重大技术问题不能及时解决的、其他非出卖人可控制因素造成的工期延误等原因造成的工期延误，出卖人可据实延期；4、出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，周某群依约付清了购房款214863元并按要求支付了预算外建造费用23405元。现商品房买卖合同约定买卖的房屋已施工完毕。之后，双方因房屋交付及违约金支付问题产生争议，且协商未果，周某群遂于2014年4月11日起诉至法院，请求判令：1、南方黑芝麻集团向周某群支付逾期交房违约金58257元（违约金计算：按房款238268元的每日万分之一，从2005年7月28日起计算至2014年4月10日，共计2445天）；2、本案的诉讼费用及产生的相关费用由南方黑芝麻集团承担。
另查明：本案所涉房屋，是以案外人谭某某、李勇、雷某某三人为代表的200位购房意向人和原广西斯壮股份有限公司签订的《定向供应商品房商业项目协议书》及两份《补充协议书》后，原广西斯壮股份有限公司按照《定向供应商品房商业项目协议书》及两份《补充协议书》约定的地点、户型、价格幅度开发建设并与周某群签订商品房买卖合同。
附：本案案号（2014）南市民一终字第949号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、双方最终正式签订的是《商品房买卖合同》并办理有关报备手续，故双方之间属于商品房买卖关系
一审法院认为，（1）根据南方黑芝麻集团提供的《广西斯壮股份有限公司与谭某某、李勇、雷某某等户定向供应商品房商业项目协议书》之约定：“本协议所指的定向开发商品房系乙方代表的约200名购房置业自然人所预先认购的200套商品房，认购地点应位于南宁市琅东区域并经乙方认可。甲方将上述所开发的商品房按双方约定的购房价格、面积、户型，并向乙方出售的形式开发建设。”该定向协议已明确买房人按照约定的价格向开发商预先认购特定区域内开发的特定户型、面积的商品房；（2）从签订商品房买卖合同的主体来看，房屋的买受人并不都是原出卖人广西斯壮股份有限公司的职工，而从上述协议签订之后周某群与南方黑芝麻集团签订的《商品房买卖合同》的内容来看，双方约定买卖的标的物就是商品房；（3）从房屋报建和办证手续来看，原广西斯壮股份有限公司的报建、办证和经取得预售许可证后出售房屋、买受人向财政部门缴纳契税等，均符合普通商品房屋买卖合同的特征。因此，周某群与南方黑芝麻集团之间形成的应是普通的商品房买卖合同关系而非福利性分房关系，系平等主体之间的民事法律关系，故属于人民法院民事案件受理的范围。
2、逾期交房违约金属于一个持续性的、整体性的债权并且依附于交房行为，只有在开发商交付房屋后才开始计算诉讼时效
关于本案是否已过诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》中违约条款的约定，出卖人逾期交房超过90日且买受人要求继续履行合同的，出卖人应按合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按已付房款的日万分之一支付违约金，可见，双方约定的违约金数额从约定履行之日起随时间的推移按一定标准不断增长。首先，对于权利人来说，主张自合同约定的迟延履行之日至履行延迟终了之日的违约金，是双方在合同中所确立的一个整体的合同权利。其次，虽然权利人在债务人违约之日便已知晓权利受到侵害，但债务人究竟延迟履行至何时未定，即具体的违约数额未定，只有待违约金金额确定下来，诉讼时效才能开始起算。再次，逾期交房违约金作为从债务，其诉讼时效，应与主债务（即商品房交付）的诉讼时效起算一致，即当房屋具备法定交付条件且权利人知道或者应当知道时起算。综上，由于南方黑芝麻集团一直未能交付具备法定交付条件的商品房，周某群请求的逾期交房违约金之诉讼时效并未起算，故南方黑芝麻集团提出的诉讼时效的抗辩，不能成立。
（二）二审法官观点
1、上诉理由
上诉人南方黑芝麻集团以下列理由提起上诉：（1）涉案房屋系为单位职工定向开发的集资房（2）建房过程中建材上涨属于情势变更（3）一审法院认定违约行为一直处于持续状态，诉讼时效未过是错误。
2、二审法院认为
（1）本案是商品房买卖合同关系
二审法院认为，首先，被上诉人并非上诉人的职工；其次，上诉人提供的《定向供应商品房商业项目协议书》，已明确买房人按照约定的价格向开发商预先认购特定区域内开发的特定户型、面积的商品房。从该协议的名称和内容看，双方约定买卖的标的物就是商品房；最后，双方签订的正式买卖合同从名称到内容也都是普通商品房买卖合同，而不是福利性分房合同，开发商即上诉人的建房手续也是按照商品房来报建，售房也是在取得商品房预售许可证后才签订合同预售房屋，并且到房屋产权登记部门办理了商品房买卖合同登记备案，契税亦是按商品房买卖性质交纳。显然，双方之间是普通的商品房买卖合同关系而不是福利性分房关系，本案是平等主体的民事合同纠纷，属于人民法院民事案件受案范围。
（2）建材上涨开发商应当能够遇见，属于商业风险，不构成情势变更
上诉人主张因建材价格上涨等原因而发生情势变更，应变更或解除合同。从上诉人的主张来看，上诉人在2003年建材价格存在上涨的情况之后，仍自愿以较低的价格于2005年7月与被上诉人签订合同，上诉人所主张的情势发生在合同订立之前，应确认为其自愿承受建材价格上涨的风险。此外，从当时建材市场价格的实际情况看，建材价格有涨也有跌，并非暴涨或单纯的上涨，上诉人在签订合同时理应充分评估市场风险，并充分预见建材价格波动的情况，从而有效防范市场经营活动可能给其带来的商业风险。因此，上诉人在双方订立合同之后，以建材上涨为由主张变更或解除合同，依据不足，本院不予以支持。
3、本案违约行为持续存在，未超过诉讼时效
双方在合同中约定上诉人应于2005年7月28日前将经验收合格的商品房交付给被上诉人，但至今未将房屋交付给被上诉人，该行为一直处于持续状态。故一审法院认为本案的起诉并未超过诉讼时效正确，本院予以维持。

四、分析意见
1、房屋买卖的性质是单位集资房还是商品房，主要是看双方签订房屋买卖合同的性质，涉案房屋的开发、报建手续。
2、建材价格涨跌应当是开发商能预见和评估的，也是其开发房屋所应当承受的商业风险，故开发商不能以建材暴涨作为情势变更、要求变更合同的理由。
3、按日计付的逾期交房违约金属于一个整体性的持续债权，依附于交房行为，只有合法交付后才开始计算诉讼时效。

五、判决结果
1、一审判决结果
开发商支付购房者逾期交房违约金。
2、二审判决结果
驳回上诉，维持原判。

六、争议焦点
1、双方的法律关系是单位集资建房还是一般的商品房买卖合同关系，是否属于人民法院民事案件受理范围？
2、本案是否存在上诉人称的情势变更和其他不可抗力的情形，上诉人逾期交房的情形是否构成违约及应否支付违约金？
3、本案是否已超过诉讼时效？

注：本文系转载，仅供普法学习。