赵某艳、陈某今与南宁特基房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
 

一、导读
1、开发商将房屋销售给购房者后，是否具有帮助购房者办证的义务？
2、开发商具有的是办证义务还是报备义务？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2009年6月25日，双方签订一份《商品房买卖合同》，赵某艳、陈某今购买特基公司开发的鑫龙小区商品房一套，位于南宁市越秀路×号×栋×单元×号房。该房建筑面积128.94平方米，每平方米单价4947元，总价637866元。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并领取房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：……2、买受人不退房，出卖人按超出日并按已付房价款的1‰向买受人支付违约金。……。”合同签订后，赵某艳、陈某今付清了全部房款，庭审中双方确认特基公司于2010年7月11日将房屋交付赵某艳、陈某今使用。特基公司于2014年4月15日将办理涉诉房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，赵某艳、陈某今已取得涉诉房屋权属证书。本案审理当中赵某艳、陈某今撤回要求特基公司办好涉诉房屋产权证的诉讼请求。赵某艳、陈某今认为特基公司未能及时办证属违约遂向本院起诉，请求：1、特基公司支付逾期办理房产证违约金5万元整并承担本案诉讼费用。
庭审中赵某艳、陈某今主张违约金从2011年7月6日计算至2012年7月6日止。
附：本案案号（2015）南市民一终字第39号

三、一、二审法官观点摘要（二审改判）：
（一）一审法官观点
1、开发商逾期办证，应当支付购房者逾期办证违约金
一审法院认为，关于未履行办证义务违约金问题。根据本案合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并领取房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：……2、买受人不退房，出卖人按超出日并按已付房价款的1‰向买受人支付违约金。……。”本案房屋交付时间为2010年7月11日，往后推算360日即2011年7月6日是双方约定特基公司将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的最后期限，逾期则应按合同约定向赵双艳支付逾期办证违约金。特基公司实际于2014年4月15日将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，已超过合同约定期限属违约，应向赵某艳、陈某今支付违约金，即从2011年7月7日起至2012年7月6日止，以付款总额637866元为基数，按每日1‰计算违约金，至2012年7月6日止为637866元×365天×1‰=232821.09元，现赵某艳、陈某今只主张10万元违约金系其对自身权利的处分，且不违反法律禁止性规定，予以准许。对于特基公司主张合同约定的违约金计算标准过高应予调整问题，特基公司作为违约方应当对违约金约定过高的主张承担举证责任，现赵某艳、陈某今方已自行调整了违约金的计算标准，但特基公司没有证据证实该标准已超过赵某艳、陈某今实际损失的30%，应承担举证不能的法律后果，故对于特基公司该主张不予采信。
2、按日计付的逾期办证违约金的诉讼时效自出证之日开始往前推算两年
关于诉讼时效问题，合同约定的按超出日每日1‰标准计算违约金为持续递增之迟延履行违约金，违约金数额按时间的推移不断增长，自合同约定的迟延履行之日至履行终了之日的违约金是双方当事人在合同中确定的一项整体合同权利，权利人可以在该项整体权利未能实现时提出主张。具体到本案，逾期办证违约金的起算时间是房屋交付之日往后推算的第361日，即2011年7月7日，赵某艳、陈某今主张的违约金计算至2012年7月6日止，故赵某艳、陈某今的诉讼时效从2012年7月7日往后推算2年至2014年7月6日止，赵某艳、陈某今起诉时间为2014年2月13日，未超过诉讼时效。故特基公司的主张与事实不符，不予采信。

（二）二审法官观点（完全改判一审）
1、上诉理由
开发商以下列理由提起上诉：（1）开发商仅具有报备义务，不具有办证义务（2）购房者起诉要求开发商支付逾期办证违约金错误，应当驳回诉请（3）购房者的起诉超过诉讼时效（4）购房者计算的逾期办证违约金过高。
2、二审法院认为
开发商仅具有材料报备义务，不具有办证义务，一审判决开发商支付逾期办证违约金错误，驳回购房者的起诉
二审法院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。据此，办理房屋产权证书的义务主体应是买受人，房地产企业仅负有协助义务。
本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并领取房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：……2、买受人不退房，出卖人按超出日并按已付房价款的1‰向买受人支付违约金。……。”显然，该合同条款仅约定了上诉人具有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，并未约定上诉人具有办理产权证的义务。被上诉人亦未委托上诉人办理产权证。被上诉人在一审、二审均明确主张的是逾期办证违约金，该主张没有事实和法律依据，一审法院予以支持是错误的，本院予以纠正。
至于被上诉人主张上诉人逾期备案导致了办证逾期，被上诉人可就上诉人是否存在逾期备案的问题，另行主张。

四、分析意见（仅代表本人观点）
1、本人认为本案二审判决在事实认定和法律适用方面是否正确，值得商榷。
2、本人认为e本案二审判决内容可能有误，具体事实和理由如下：
（1）合同约定的是逾期办证违约金：
法院已查明双方购房合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并领取房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：……2、买受人不退房，出卖人按超出日并按已付房价款的1‰向买受人支付违约金。”
（2）实际上，开发商具有的并非仅仅是报备义务，实践中开发商销售的房屋基本上都有开发商办理房产证，并交付给购房者。
（3）而在本案中，合同亦约定购房者不能按期取得房产证的，由开发商按日支付违约金。

五、判决结果
1、一审判决结果
开发商支付购房者逾期办证违约金。
2、二审判决结果
改判驳回购房者的起诉。

六、争议焦点
1、购房者的起诉是否超过诉讼时效？
2、办理房产证是否是开发商的合同义务？开发商是否应向购房者支付逾期办理房产证的违约金？如需支付，数额如何确定？

注：本文系转载，仅供普法学习。