陈为学与广西高英投资建设有限公司商品房销售合同纠纷案
 

一、导读
1、开发商原因导致合同解除，购房者可向开发商主张何种赔偿？
2、诉请如何阐述？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2013年1月18日，陈为学与广西高英投资建设有限公司（以下简称高英公司）签订《南宁市商品房买卖合同》一份，约定：陈为学购买由高英公司开发的南宁市江南区友谊路吴圩段×48-5号八桂凤凰城·凤和园×8号楼×2单元×801号房，建筑面积116.66平方米，总金额407309元；付款方式为商品房担保贷款和住房公积金贷款；交付期限为2014年6月30日前，开发商应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付购房者使用；开发商逾期交房超过90日后，购房者有权退房；购房者退房的，开发商须在购房者提出退房要求之日起60日内将已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息退还，并按总价款的1%赔偿损失；购房者应配合开发商办理退房的有关手续；购房者应当按照有关规定交纳专项维修资金，维修资金属于业主所有。《南宁市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十五条“关于合同解除的补充”：1、买卖双方按本《合同》及补充协议的约定行使解除权时，对于以按揭方式购房的（按揭贷款已由银行放贷到开发商指定账户中），开发商在解除合同之日起60日内代购房者提前清偿尚欠的银行贷款本金，银行贷款利息、手续费、保险费等相关费用由购房者自行承担，开发商还应将购房者已交的按揭首期款及已还银行贷款本金退还给购房者。陈为学为履行上述合同先后向高英公司交付购房首付款122309元、房屋维修资金8983元、燃气管道费2300元、预告登记费80元、网签费163元、房屋查档费60元、抵押登记费80元。2013年2月26日，陈为学向南宁市地方税务局就涉案房屋缴纳契税6109.64元。
2013年1月23日，高英公司就涉案房屋向南宁市房产管理局办理了商品房买卖合同登记备案。2013年3月15日，陈为学和黄喜枝作为共同借款人和抵押人、工行桃源支行作为贷款人、高英公司作为保证人签订了《个人购房借款／担保合同》。截至2015年12月1日，陈为学共计向工行桃源支行偿还借款本金60761.54元，偿还借款利息39535.14元，尚欠银行贷款本金224238.46元。
因高英公司未能在合同约定的期限内交房，陈为学遂于2015年10月15日提起诉讼要求解除合同。
附：本案案号（2016）桂01民终1730号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、《商品房买卖合同》约定的“银行贷款利息、手续费、保险费等相关费用由购房者自行承担”的条款属于格式条款，是无效的
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，而《南宁市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十五条第1项中关于“银行贷款利息、手续费、保险费等相关费用由××自行承担”的约定，明显系高英公司作为提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，一审法院采信陈为学关于“银行贷款利息、手续费、保险费等相关费用由××自行承担”的约定系无效的格式条款的主张，认定该约定无效。
2、商品房买卖合同因开发商违约而解除，解除后开发商应赔偿购房者各项经济损失
（1）银行担保贷款合同可以解除
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
（2）开发商应退还购房者首付款及贷款本金及按揭利息
关于合同解除后的法律后果，应根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条进行处理。陈为学要求高英公司退还已付的首付款122309元及已付的银行贷款本金的诉讼请求，符合法律规定，高英公司亦同意退还，一审法院予以支持。
（3）开发商应协助购房者退还契税、退还房屋维修资金、燃气管道费、预告登记费、网签费、查档费、抵押登记费
陈为学为购买涉案房屋，除已支付首付款122309元及按期归还了银行贷款本金外，陈为学还支付了契税6109.64元、房屋维修资金8983元、燃气管道费2300元、预告登记费80元、网签费163元、查档费60元、抵押登记费80元及银行按揭贷款利息。对于陈为学请求的契税6109.64元，可由陈为学在本案判决后在高英公司的协助下办理契税退还手续，高英公司应在本案判决生效后十日内按征税机关的要求协助陈为学办理契税退还手续。高英公司对除首付款及银行贷款本金外的其他费用不同意退还给陈为学，并援引《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十五条第一款后段之约定作为抗辩。首先，高英公司所援引的免责约定已被一审法院认定为无效；其次，若高英公司恪守约定，使《商品房买卖合同》得以顺利履行，陈为学向高英公司交纳的上述费用双方亦不会产生争议，现因高英公司的违约行为致使陈为学无法实现合同目的而解除合同的，陈为学所向高英公司交纳的前述费用，即为因高英公司违约所造成的陈为学损失，陈为学请求高英公司在合同解除后退还前述费用（包括房屋维修资金8983元、燃气管道费2300元、预告登记费80元、网签费163元、查档费60元、抵押登记费80元及陈为学已付的银行按揭贷款利息），符合《中华人民共和国合同法》第九十七条之“恢复原状”的规定，一审法院予以支持。
3、开发商应当按照合同约定赔偿购房者违约金
《南宁市商品房买卖合同》约定，购房者退房的，开发商须在购房者提出退房要求之日起60日内将××已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息退还给购房者，并按总价款的1%赔偿购房者损失。一审法院认为该合同条款系结算、清理条款，在合同解除后仍具有法律效力，高英公司应按该约定承担向陈为学支付活期存款利息并赔偿损失。
（二）二审法官观点
1、上诉理由
购房者以下列理由提起上诉：（1）合同关于不承担其他费用的约定有效（2）购房者应另行起诉银行主张解除贷款合同的违约责任。
2、二审法院观点
二审法院认可一审判决意见

四、分析意见
1、因开发商原因导致购房者解除合同的，购房者有权要求开发商赔偿因签订、履行合同支出的所有费用。
2、购房者可以要求开发商：退还首付款、退还贷款本金、协助退回契税、赔偿与银行解除贷款担保合同的费用、赔偿房屋维修资金、燃气管道费、预告登记费、网签费、查档费、抵押登记费及已付的银行按揭贷款利息等。

五、判决结果
1、一审判决结果
解除合同，开发商赔偿购房者损失。
2、二审判决结果
驳回上诉维持一审判决。

六、争议焦点
开发商上诉是否有事实和法律依据？

注：本文系转载，仅供普法学习。