可否以买卖的房屋土地使用权抵押为由主张撤销合同？
 

一、导读
1、购房者能否以开发商出售的商品房所在土地已抵押给银行为由主张撤销商品房买卖合同？
2、如何认定开发商的欺诈、隐瞒？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2015年11月28日，原、被告签订一份《【骋望·剑桥郡居住小区】认购协议书》，约定，原告向被告认购南宁市相思湖新区西宁路22号【骋望·剑桥郡居住小区】C栋2单元1302号房，建筑面积153.67平方米，认购总价788278元，原告应于签订本认购协议书时支付购房定金50000元，余款738278元于2015年12月5日前付清。认购协议签订后，原告依约支付了定金50000元，被告出具相应《收据》。
2015年12月4日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01743753）一份，约定，原告（××）向被告（××）购买位于南宁市西宁路22号骋望·剑桥郡居住小区C栋2单元1302号的房屋一套，建筑面积153.67平方米，单价6406.16元，总价款788278元。合同第四条“该商品房的权利瑕疵”约定：“1、××告知××，该商品房存在下列权利瑕疵：（1）占用范围内的土地使用权已设定抵押并办理抵押权登记，抵押权人为中国银行股份有限公司南宁市城北支行，抵押权登记日期为2013年5月2日。（2）已设定在建工程抵押并办理在建工程抵押权登记，抵押权人为中国银行股份有限公司南宁市城北支行，抵押权登记日期为2014年9月4日。2、××在办理该商品房预售许可手续前已取得抵押权人同意，并承诺对该商品房存在的上述权利瑕疵按以下第（4）种方式处理：（4）办理商品房现售备案前注销抵押权登记。3、因××原因导致上述注销抵押权登记手续迟延办理，双方同意按下列第（2）方式处理：（2）××不退房，××按每迟延一日5元计算，向××支付违约金。”第七条约定，原告一次性付款，详见（附件六）：合同补充协议第一条第1项。第八条约定，逾期付款超过九十日的，××有权解除合同。合同附件六：合同补充协议第一条第1项约定：“一次性付款：××须在签订本合同当日付清100%的合同总价款，计人民币：柒拾捌万捌仟贰佰柒拾捌元整（￥788278元）。”双方同时就其他事项在合同中进行了约定。同日，被告出具《收据》一份，确认收到原告支付的购房款348278元。另查明：被告系有限责任公司，有房地产开发及经营资质。骋望·剑桥郡住宅小区C栋的住宅部分已取得《商品房预售许可证明》。本案讼争房屋所占用的土地的使用权设立了抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司南宁市城北支行，抵押期限从2013年4月28日至2017年4月28日。
附：本案案号（2016）桂0107民初571号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
《商品房买卖合同》中已明确告知涉案房屋所在土地已抵押给银行，故开发商不存在恶意隐瞒的情形
一审法院认为，关于原告主张被告故意隐瞒本案讼争房屋所占用的土地的使用权已经设立抵押，导致其违背真实意思，造成重大误解，以及由于被告售楼人员催促而未能阅读合同条款便仓促签订《南宁市商品房买卖合同》的问题。本院认为，《南宁市商品房买卖合同》第四条明确载明了土地使用权已经设立抵押的事实，不存在隐瞒情形，且原告作为完全民事行为能力人，应当在从事购买商品房等重大民事活动时，尽到审慎注意义务，即应在签署合同之前详尽阅读合同条款，并在充分、理性考虑后再行决定是否在合同上签字，以维护自己的合法权益。故，原告的前述主张，本院不予认可，原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》不存在可撤销事由，双方应依约行使权利、履行义务。
（二）二审法官观点
本案无二审。

四、分析意见
1、开发商为筹集资金建设房屋，一般都会将土地使用权及在建工程向金融机构抵押，以获取建设资金。同时，开发商在与购房者签订的《商品房买卖合同》中一般都会备注该抵押事实。
2、若开发商未明确告知购房者其开发的土地及在建工程抵押事实，也未在《商品房买卖合同》中注明，则开发商存在欺诈和隐瞒的情形，购房者可以主张撤销合同。

五、判决结果
1、一审判决结果
驳回购房者的诉请，解除合同，开发商没收购房者定金，退还其余购房款。
2、二审判决结果
本案无二审。

六、争议焦点
原告的诉请有无事实和法律依据？

注：本文系转载，仅供普法学习。