买房人收房后拒绝支付剩余购房款，卖房人是否可以解除合同，收回房屋？
 

一、导读
1、卖房人将房屋交付后买房人拒绝支付剩余购房款的，卖房人是否可以解除合同，收回房屋？
2、卖房人是否可以追究买房人违约责任？如何追究？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2014年7月6日，原告陈家宇（卖方）与被告缪耀禾（买方）及第三人广西源尚公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：1、卖方将其所有的位于南宁市青秀区凤凰岭路1号荣和·大地第某房以总价95万元出售给买方，买方于签订本合同当日支付定金3万元，卖方在收到定金当日将房屋交付给买方使用；2、卖方在收到定金后5个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款，买方在收到银行通知提前还贷之日起80个工作日，将首期房款（不含定金）17万元转入卖方的贷款账户，银行到帐后即视为卖方已收取相应房款，卖方应在收到买方首期房款之日起20个工作日完成提前偿还银行贷款、注销抵押权登记及归档等手续，并在7个工作日内与买方到南宁市房屋产权交易中心办理交易过户手续，剩余房款75万元由买方到南宁市房屋产权交易中心成功受理本次交易过户手续并取得受理通知单当天付清；3、本次交易手续需在2015年1月30日前完成；4、本案交易所产生的税费全部由买方负责；5、买方不能按本合同约定买入物业或因违约而无法买入物业的，在经纪方发出通知到房屋产权交易中心办理房产过户手续并签署《存量房买卖合同》后十个工作日内，仍未能履行本合约之条款以致本合同不能顺利完成的，本合同自动解除，买方应按本合约的有关违约规定承担违约责任。同时，买方已付款项作为违约金由卖方没收。
合同签订当日，被告向原告支付了定金3万元，原告将房屋交付被告使用。之后，被告又于2014年9月22日、10月15日分两次共向原告支付房款17万元。原告于2014年11月4日注销了房屋的抵押权登记。后因被告不配合办理房屋的过户手续，也不向原告支付剩余房款，原告于2015年1月15日委托广西金桂北斗律师事务所林有锦律师向被告发出《律师催告函》，要求被告在收到该催告函十个工作日内到南宁市房屋产权交易中心办理房屋过户手续，并履行支付余款的义务。但被告拒收该催告函。此后，原告还通过短信方式多次催促被告履行合同义务，但被告仍未履行。原告遂于2015年9月15日以被告违约为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求。在庭审中，经本院询问，原告明确其第四项诉讼请求为：判决被告已付首期房款17万元作为违约金支付给原告。
附：本案案号（2015）青民一初字第3056号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告逾期支付购房款构成违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任
一审法院认为，根据合同约定，卖方注销抵押权登记后7个工作日内，与买方到南宁市房屋产权交易中心办理交易过户手续，买方在房产部门出具受理产权过户通知单当日付清余款。原告已于2014年11月4日注销了涉案房屋的抵押权登记，并在签订合同当日将房屋交付被告使用，但被告拒不交纳房屋交易税费，也不在约定时间与原告到房产部门办理房屋过户手续，且经原告多次催促，被告仍不履行，致使原告无法向被告收取剩余房款，因此，原告的合同目的已无法实现，原告依法享有解除权。现原告要求解除与被告及第三人签订的《房屋买卖合同》并要求被告返还涉案房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。同时，根据合同约定，因被告违约行为导致合同解除的，被告已付房款作为违约金由原告没收。故原告依据该约定要求将被告已付首期房款17万元作为违约金支付给原告的诉请，符合合同约定，本院亦予以支持。关于原告要求被告支付拖欠的2015年5月至9月的各项物业服务费498.1元的诉请是否合理有据的问题。原告于签订合同当日即2014年7月6日已将涉案房屋交付被告使用，至开庭之日即2016年4月20日止，房屋仍由被告控制和使用，因此，在被告使用房屋期间所产生的各项物业服务费用理应由被告承担，故原告的上述诉请，合理合法，本院予以支持。
（二）二审法官观点
本案无二审。

四、分析意见
1、购房人支付部分购房款取得房屋后拒绝支付剩余购房款的，出卖人有权解除合同，收回出售房屋，并要求购房人承担违约责任，支付房屋占用期间的水电物业费等。
2、房屋买卖双方在交易过程中都应当按照合同约定履行合同义务，任何一方违约导致合同无法履行或者合同目的落空的，对方都有权解除合同，要求对方返还购房款或退还房屋，并要求对方承担违约责任。

五、判决结果
1、一审判决结果
解除合同，卖房人没收购房款作为定金。
2、二审判决结果
本案无二审。

六、争议焦点
双方房屋买卖合同是否应当解除？合同解除后违约责任如何承担？

注：本文系转载，仅供普法学习。