开发商逾期交房导致合同解除，购房者可以主张哪些赔偿？
 

一、导读
1、开发商逾期交房超过合同约定的时间，购房者是否可以解除合同？
2、购房者解除合同的，可以向开发商主张哪些赔偿项目？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2013年1月18日，陈为学与广西高英投资建设有限公司（以下简称高英公司）签订《南宁市商品房买卖合同》一份，约定：陈为学购买由高英公司开发的南宁市江南区友谊路吴圩段×48-5号八桂凤凰城·凤和园×8号楼×2单元×801号房，商品房单价为每平方米4290.62元，总金额407309元；付款方式为商品房担保贷款和住房公积金贷款；交付期限为开发商应当在2014年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付使用；开发商逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限届满之日起至交付之日止，高英公司按日向陈为学支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，购房者有权退房；购房者退房的，开发商须在购房者提出退房要求之日起60日内将购房者已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的1%赔偿损失；购房者应配合开发商办理退房的有关手续；购房者应当按照有关规定交纳专项维修资金，维修资金属于业主所有。开发商按购房者委托开发商代交方式交纳专项维修资金；合同附件与本合同具有同等法律效力。《南宁市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定：购房者须在签订合同及本补充协议的同时向开发商支付合同总价款的30.03%作为首期付款，计122309元，已付定金抵作首期付款；其余69.97%的合同价款，计285000元，由购房者向银行办理按揭贷款；任何一方因违约造成守约方损失，违约金不足以弥补损失的，违约方应另行向守约方赔偿超出违约金部分的损失；第十五条“关于合同解除的补充”：1、买卖双方按本《合同》及补充协议的约定行使解除权时，对于以按揭方式购房的（按揭贷款已由银行放贷到开发商×指定账户中），开发商在解除合同之日起60日内代购房者提前清偿尚欠的银行贷款本金，银行贷款利息、手续费、保险费等相关费用由购房者自行承担，开发商还应将购房者已交的按揭首期款及已还银行贷款本金退还给购房者。陈为学为履行上述合同先后向高英公司交付购房首付款122309元、房屋维修资金8983元、燃气管道费2300元、预告登记费80元、网签费163元、房屋查档费60元、抵押登记费80元。2013年2月26日，陈为学向南宁市地方税务局就涉案房屋缴纳契税6109.64元。
2013年1月23日，高英公司就涉案房屋向南宁市房产管理局办理了商品房买卖合同登记备案。2013年3月15日，陈为学和黄喜枝作为共同借款人和抵押人、工行桃源支行作为贷款人、高英公司作为保证人签订了《个人购房借款／担保合同》（编号A：［按］字［邕］行［桃源］支行（2013）年（1914）号）一份，主要约定：贷款人同意向借款人发放个人一手房购置贷款285000元，本合同项下贷款用于购买坐落于南宁市江南区友谊路吴圩段×48-5号八桂凤凰城·凤和园×8号楼×2单元×801号房；借款人按照按月等额本息偿还贷款本息；借款人同意如在约定的借款合同期间内申请提前还款的，则按如下标准向贷款人一次性支付提前还款补偿金：提前还款补偿金=提前还款金额×贷款执行月利率×壹个月，每笔贷款最高收取的提前还款补偿金不超过本合同项下六个月贷款利息。截至2015年12月1日，陈为学共计向工行桃源支行偿还借款本金60761.54元，偿还借款利息39535.14元，尚欠银行贷款本金224238.46元。2013年5月17日，借贷双方就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为工行桃源支行，预告登记义务人为陈为学。因高英公司未能在合同约定的期限内交房，陈为学遂于2015年10月15日提起本案之诉。
附：本案案号（2016）桂01民终1730号        
       

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、开发商逾期超过90日未交房，购房者有权解除购房合同和抵押贷款合同
一审法院认为，高英公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，高英公司应当在2014年6月30日前向陈为学交付涉案房屋，逾期超过90日的，陈为学有权退房。现高英公司逾期交房已超过90日，至今亦未能履行交房义务，显已违约，陈为学据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。
2、《商品房买卖合同》关于“银行贷款利息、手续费、保险费等相关费用由购房者自行承担”的约定属于格式条款，是无效的
南宁市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十五条第1项中关于“银行贷款利息、手续费、保险费等相关费用由××自行承担”的约定，明显系高英公司作为提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，一审法院采信陈为学关于“银行贷款利息、手续费、保险费等相关费用由××自行承担”的约定系无效的格式条款的主张，认定该约定无效。
3、合同解除后，购房者有权要求开发商承担各项费用
关于合同解除后的法律后果，应根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条进行处理。陈为学要求高英公司退还已付的首付款122309元及已付的银行贷款本金的诉讼请求，符合法律规定，高英公司亦同意退还，一审法院予以支持。陈为学为购买涉案房屋，除已支付首付款122309元及按期归还了银行贷款本金外，陈为学还支付了契税6109.64元、房屋维修资金8983元、燃气管道费2300元、预告登记费80元、网签费163元、查档费60元、抵押登记费80元及银行按揭贷款利息。对于陈为学请求的契税6109.64元，可由陈为学在本案判决后在高英公司的协助下办理契税退还手续，高英公司应在本案判决生效后十日内按征税机关的要求协助陈为学办理契税退还手续。高英公司对除首付款及银行贷款本金外的其他费用不同意退还给陈为学，并援引《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十五条第一款后段之约定作为抗辩。首先，高英公司所援引的免责约定已被一审法院认定为无效；其次，若高英公司恪守约定，使《商品房买卖合同》得以顺利履行，陈为学向高英公司交纳的上述费用双方亦不会产生争议，现因高英公司的违约行为致使陈为学无法实现合同目的而解除合同的，陈为学所向高英公司交纳的前述费用，即为因高英公司违约所造成的陈为学损失，陈为学请求高英公司在合同解除后退还前述费用（包括房屋维修资金8983元、燃气管道费2300元、预告登记费80元、网签费163元、查档费60元、抵押登记费80元及陈为学已付的银行按揭贷款利息），符合《中华人民共和国合同法》第九十七条之“恢复原状”的规定，一审法院予以支持。
（二）二审法官观点
开发商逾期交房导致合同解除，应承担由此产生的各项费用
关于高英公司应否向陈为学返还房屋查档费60元、预告登记费80元、抵押登记费80元、燃气管道费2300元、网签费163元及提前还贷的补偿金的问题。以上费用均属于陈为学为履行其与高英公司签订的《商品房买卖合同》而产生的各项费用。如若该《商品房买卖合同》得以完全履行，陈为学向高英公司交纳的该各项费用依合同约定应由陈为学负担及不用负担提前还贷的补偿金，但本案双方产生纠纷是因高英公司的违约行为致使陈为学无法实现合同目的而解除合同，陈为学向高英公司交纳的上述费用，均属于因高英公司的违约所造成陈为学的损失，故一审法院判决确认上述费用应由高英公司负担，合理合法，本院予以维持。

四、分析意见
开发商逾期交房导致合同解除的，购房者可以提出以下诉请：
1、解除商品房买卖合同及担保合同；2、开发商返还购房首付款、房屋维修资金、燃气管道费、预告登记费、网签费、查档费、抵押登记费等；3、赔偿已支付购房款的利息及违约损失；4、返还已按揭的贷款本金及利息；5、协助退契税；6、向银行偿还贷款本金及各项费用；7、承担诉讼费。

五、判决结果
1、一审判决结果
解除合同，开发商赔偿购房者损失。
2、二审判决结果
驳回上诉维持原判。

六、争议焦点
双方房屋买卖合同是否应当解除？合同解除后违约责任如何承担？

注：本文系转载，仅供普法学习。