未确定房屋具体楼层和面积的单位市场运作房能否买卖？合同性质是什么？
一、导读
1、未确定房屋具体楼层和面积的单位市场运作房能否买卖？合同性质是什么？
2、未取得产权登记的房屋能否买卖？转让合同是否有效？
二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
陈某遨系广西壮族自治区南宁监狱（以下简称南宁监狱）的职工。2006年，陈某遨购买南宁市兴宁区秀厢大道x号澳华花园x号楼x单元x号房（经济适用房）；2012年6月5日，陈某遨取得该房屋的房屋所有权证（邕房权证字第××号）。2006年，南宁监狱以广西壮族自治区未成年犯管教所的名义在南宁市报建市场运作房（旺南花园小区）；陈某遨获得旺南花园小区的市场运作房建房资格。
2006年4月19日，陈某遨（甲方、卖方）与王某国、马某萍（乙方、买方）签订《市场运作集资房购买资格转让合同》，约定：“……一、房屋的基本情况1.甲方有位于少管所职工住宅楼18栋后方的市场运作集资房壹套（以下简称该房屋），该房屋建筑面积约为140平方米。2.该房屋为期房，在甲方单位根据甲方的条件打分前提下，由乙方选择确定具体户型、面积和楼层。3.房屋售价由甲方单位按市场化运作确定。该房屋每平方米单价约为人民币2200元（毛坯房）或2300元（初装修）……二、房屋转让费的支付方式及期限甲方出让单位市场运作集资房购买资格，收取转让费为人民币叁万叁仟元整（￥33000.00）。购买该房屋及车库所产生的一切费用，包括购房款、办理银行贷款手续费、办理房屋所有权证手续费、办理房屋过户手续费及其他费用等均由乙方承担。甲方为乙方购买该房屋尽一切配合义务。1.乙方于签定本合同的当天，支付人民币壹万元整（￥10000.00）转让费给甲方；2.待房屋竣工验收，甲方单位将房屋钥匙交给甲方后，甲方移交房屋给乙方，乙方即支付人民币壹万伍仟元整（￥15000.00）转让费给甲方；3.甲方取得房屋所有权证并与乙方办理过户手续后，乙方即支付人民币捌仟元整（￥8000.00）转让费给甲方。4.如该房屋售价超过本合同第一条的约定，乙方支付给甲方的转让费减少为人民币叁万元整（￥30000.00）。三、房款的支付方式及期限：1.乙方于签定本合同的当天，将甲方已交给单位的购房报名费（计入购房款）人民币壹万元整（￥10000.00）支付给甲方。2.该房屋首付款由乙方支付给甲方，并由甲方以自己名义交给单位市场运作集资房的开发商。支付时间约为2006年8月（具体时间由甲方单位通知）。3.该房屋购房余款按以下方式支付：甲方需以自己名义到银行办理个人住房按揭贷款手续（甲方已办理一套住房按揭贷款，该房屋的个人住房按揭贷款手续由乙方办理，甲方出面配合）。每月银行还贷、办理个人住房按揭贷款的手续费及其他一切费用由乙方承担……五、乙方代为甲方支出款项票据、房屋相关资料的保存1.甲方承诺，乙方以甲方名义支付的每一笔款项的发票（收据）原件由乙方保存，甲方保留复印件。同时甲方需出具一份关于该款项是由乙方实际支付的证明……七、关于车库的约定如有车库，是否购买车库，购买面积和位置，在甲方单位根据甲方的条件打分前提下，由乙方选择确定，甲方出面办理，甲方不得另外收取转让费。乙方书面明确不购买的，可由甲方自行处理……九、其他费用的支付方式及期限：以甲方名义办理的房屋所有权证所需要的契税、手续费及其他一切费用等由乙方支付；甲方取得房屋所有权证后过户给乙方时需办理转按揭或解按揭手续，手续费及其他一切费用由乙方承担……十三、其他条款、1.本合同自甲、乙双方签字盖章之日起生效。2.如有未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，签定补充合约，补充合约与本合约享有同等法律效力……”。陈某遨在合同落款“甲方”处签名并捺指印，王某国、马某萍在合同落款“乙方”处签名并捺指印。
合同签订后，王某国、马某萍按照合同约定支付了房屋转让费和购房款。
附：本案案号（2017）桂01民终1079号
三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
转让合同（补充协议）签订时，涉案房屋并未竣工验收，故转让合同（补充协议）约定的实为市场运作房购买请求权的转让
一审法院认为，本案中，陈某遨作为南宁监狱的职工，在获得涉案市场运作房购买资格后，与王某国、马某萍在平等自愿的基础上协商签订转让合同和补充协议，陈某遨将其向单位购买市场运作房及车位的资格转让给王某国、马某萍，王某国、马某萍依约向陈某遨支付转让费、依约向南宁监狱交纳购房款和车位费、依约向税务部门缴纳契税。可见，陈某遨与王某国、马某萍之间转让涉案房屋购买请求权的意思表示真实。未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但这是在所有权尚不明确时对房地产权属转让行为的一种限制。而在本案中，转让合同（补充协议）签订时，涉案房屋并未竣工验收，故转让合同（补充协议）约定的实为市场运作房购买请求权的转让。因此，陈某遨与王某国、马某萍之间的买卖行为未违反法律、行政法规的强制性规定，转让合同（补充协议）并不在法律规定的合同无效情形的范围内，应属合法有效，陈某遨关于转让合同（补充协议）无效的主张于法无据，不予支持。陈某遨主张涉案房屋属于违规多占住房，王某国、马某萍应予退房，但经一审法院依法调查，陈某遨不属于违规多占住房的清退对象，涉案房屋亦不属于违规多占住房的清退范围，故该项主张缺乏事实依据，应不予支持。
（二）二审法官观点
双方订立《市场运作集资房购买资格转让合同》时，涉案房屋尚未建成，该合同所指向的涉案市场运作房享有的权利属于资格权利，是一种可期待物权，本质上属债权范畴，该转让行为未违反法律法规的强制性规定，合法有效
陈某遨与王某国、马某萍具备完全民事行为能力，双方经平等、自愿协商订立《市场运作集资房购买资格转让合同》、《集资房转让补充协议》，系双方真实意思表示。双方订立《市场运作集资房购买资格转让合同》时，涉案房屋尚未建成，该合同所指向的涉案市场运作房享有的权利属于资格权利，是一种可期待物权，本质上属债权范畴，双方订立《市场运作集资房购买资格转让合同》约定转让该资格权利，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未侵害国家或案外第三人的合法权益。陈某遨以违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定及损害社会公共利益为由，主张《市场运作集资房购买资格转让合同》、《集资房转让补充协议》为无效合同。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽然规定未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，但该规定是行政管理部门对不符合规定条件的房屋在办理房屋权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，旨在规范房屋交易的行政管理，并非针对转让合同效力作出的强制性规定。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性禁止规范，不能以违反此项规定为由认定涉案转让合同无效，以该规定认定合同无效明显有违社会公正，且房屋不能完成过户登记，并不直接影响房屋转让合同的效力。故涉案《市场运作集资房购买资格转让合同》、《集资房转让补充协议》的内容因未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且为双方当事人真实意思表示，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各项义务。讼争房屋并不属于违规多占住房的清退范围，且房屋建成后已交付王某国、马某萍居住使用，《市场运作集资房购买资格转让合同》、《集资房转让补充协议》已实际履行，现陈某遨又以前述理由主张合同无效，显然违背诚实信用原则。据此，陈某遨请求确认涉案《市场运作集资房购买资格转让合同》、《集资房转让补充协议》无效、由王某国、马某萍返还讼争房屋，于法无据，本院不予支持。
四、分析意见
1、未开始建设或未确定房屋具体坐落和户型的单位市场运作房可以转让，其转让的是一种期待性物权，属于债权转让的范围，该转让行为在未违反法律法规强制性规定的情况下，是合法有效的。
2、未取得产权登记的房屋亦可以转让，《房地产管理法》关于未取得产权登记的房屋不能转让的规定不属于禁止性规定，不能作为合同无效的依据。
五、判决结果
1、一审判决结果
驳回原告起诉。
2、二审判决结果
驳回上诉维持原判。
六、争议焦点
双方签订的房屋买卖合同性质是什么？是否合法有效？是否应当解除？
注：本文系转载，仅供普法学习。
