一、导读
1、如何认定名为合作实为买卖的《合作建房合同》的性质？
2、如何认定名为合作实为买卖的《合作建房合同》的效力？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2011年6月12日，被告李某丽作为甲方，原告班某名作为乙方，双方签订一份《合作建房合同书》，约定：建房地点位于南宁市良庆区兴业一街29号，乙方选定房号为501号，乙方应向甲方支付房款255398元、办理证件及契税费3000元、水电初装费3000元；甲方负责建房报批及办理房产证；房屋竣工日期为2011年6月12日；乙方于2010年5月7日向甲方支付定金5000元，于2010年5月20日支付购房首付款96000元，于2010年5月20日支付房款59000元，于2010年11月14日支付购房款4万元，于2011年6月12日付清购房款60998元，同时购房定金抵充购房款；甲方承诺自交房之日起两年内将房产证办至乙方名下，如甲方逾期未能将房产证办至乙方名下，乙方要求退房的，甲方必须无条件将购房款退还给乙方，包括装修费用（参照市场价格赔偿给乙方），并且甲方按照银行定期最高利率罚息给乙方。除上述约定外，双方还就其他相关事项进行了约定。
原告于2010年5月7日向被告李某丽支付购房定金5000元，于2010年5月20日向李某丽支付购房款155000元，于2010年11月14日向李某丽支付购房款4万元，于2011年6月12日向李某丽支付购房款55398元、办理证件及契税费3000元、水电初装费2600元，共计260998元。涉案房屋于2010年10月竣工。李某丽于2011年将涉案房屋交付原告，原告进行装修后入住至今。
南宁市良庆区兴业一街29号地块的土地使用权至今仍登记在被告何某杰名下[土地使用证号：南宁国用（2012）第589819号]。2010年12月2日，南宁市良庆区兴业一街29号房屋所有权登记到被告何某杰名下（房屋所有权证号：邕房权证字第××号）。
附：本案案号（2016）桂0108民初616号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、原告与被告之间的《合作建房合同》实为房屋买卖合同，是合法有效的
一审法院认为，关于原告与被告李某丽签订的《合作建房合同书》是否有效的问题。该《合作建房合同书》虽名为合作建房，但从合同内容上看，实为房屋买卖合同。该合同系原告与被告李某丽的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，虽然涉案房屋尚登记在被告何某杰名下，但是就本案查明的事实来看，系被告李某丽自行出资建设，被告李某丽即涉案房屋的实际处分权人。因此，原告与被告李某丽签订的《合作建房合同书》属有效协议。
2、因涉案房屋未登记在被告李某丽名下，根据合同相对性原则，原告不能要求第三人办理过户
关于原告要求被告配合办理涉案房屋所有权证及涉案土地使用证的问题。原告与被告李某丽之间存在涉案房屋买卖合同关系，但与被告何某杰并不存在涉案房屋买卖合同关系，根据合同相对性原则，被告何某杰没有义务配合原告办理涉案房屋所有权证过户手续。涉案土地使用权和房屋所有权仍登记在被告何某杰名下，并未过户至被告李某丽名下。从房产过户的步骤来看，涉案房屋只有在已过户至被告李某丽名下后，被告李某丽才能将涉案房屋过户至原告名下。被告何某杰与被告李某丽就涉案土地使用权和房屋所有权过户问题，不是本案的审理范围。综上所述，原告要求被告何某杰配合办理涉案房屋所有权证及涉案土地使用证过户手续，无事实与法律依据，本院不予支持；原告要求被告李某丽配合办理涉案房屋所有权证及涉案土地使用证过户手续，因尚不具备过户条件，本院不予支持。原告就其要求二被告协助办理过户手续的诉讼请求，未能提供有效证据证明涉案房屋已具备过户条件，应承担举证不能的法律后果。

四、分析意见
1、司法实践中一般将名为合作实为买卖的《合作建房合同》认定为房屋买卖合同。
2、因在集体土地上建设的房屋不能对外出售，故就集体土地签订的名为合作实为买卖的《合作建房合同》无效；在国有土地上建设的名为合作实为买卖的《合作建房合同》则有可能有效。

五、判决结果
1、一审判决结果
（1）双方之间签订的《合作建房合同》有效（2）驳回其他诉请。
2、二审判决结果
本案无二审。

六、争议焦点
1、《合作建房合同》的性质是什么，效力如何。
2、原告要求办理过户的诉请应否得到支持。

注：本文系转载，仅供普法学习。