个人与个人在国有土地上签订的合作建房合同是否有效？

一、导读
1、个人与个人间能否签订《合作建房合同》，如何认定合同性质和效力？
2、个人在合法所有的国有土地上建设的私宅能否出售给他人？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2010年6月18日，被告李丽丽作为甲方、原告作为乙方，双方签订一份《合作建房合同书》，就相关事项约定如下：建房地点位于南宁市良庆区兴业一街29号，乙方选定房号为104号，乙方向甲方支付总款项221225元（其中房款215225元、办房产证费用含契税3000元、水电初装费一户一表3000元）；甲方负责建房报批及办理房产证；房屋竣工日期为2010年12月31日；乙方支付定金11万元，于2010年6月18日支付房款111225元，同时购房定金抵冲购房款；甲方承诺自交房之日起三年内将房产证办至乙方名下，若甲方逾期不能将房产证办至乙方名下，乙方要求退房的，甲方须将购房全款退还给乙方。
合同签订前，原告于2010年5月21日向被告李丽丽支付11万元（3万元+8万元）；合同签订后，原告于2010年6月18日向被告李丽丽支付111225元（6000元+105225元），合计221225元。涉案房屋于2010年10月竣工。被告李丽丽于2011年将涉案房屋交付给原告，后原告对涉案房屋装修后入住至今。
南宁市良庆区兴业一街29号地块的土地使用权至今仍登记在被告何国杰名下［土地使用证号：南宁国用（2012）第589819号］。2010年12月2日，南宁市良庆区兴业一街29号房屋所有权登记到被告何国杰名下（房屋所有权证号：邕房权证字第××号）。
附：本案案号（2016）桂0108民初620号             

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、个人与个人间签订的《合作建房合同》实为房屋买卖合同
一审法院认为，关于原告与被告李丽丽签订的《合作建房合同书》是否有效的问题。涉案《合作建房合同书》虽名为合作建房合同，但从内容上来看，实为房屋买卖合同。
2、个人间的房屋买卖合同未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的
该合同系原告与被告李丽丽的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定。虽然涉案房屋登记在被告何国杰名下，但是就本案查明的事实来看，系被告李丽丽自行出资建设，被告李丽丽为涉案房屋的实际处分权人。综上，原告与被告李丽丽签订的《合作建房合同书》属有效合同。
3、因涉案房屋未登记在被告名下，根据合同相对性原则，原告不能直接要求被告过户
原告与被告李丽丽之间存在涉案房屋买卖合同关系，但与被告何国杰并不存在涉案房屋买卖合同关系，根据合同相对性原则，被告何国杰没有义务协助原告办理涉案房屋过户手续。涉案房屋所有权及涉案土地使用权仍登记在被告何国杰名下，并未过户至被告李丽丽名下，从过户的步骤来看，涉案房屋只有在已过户至被告李丽丽的名下后，被告李丽丽才能将涉案房屋过户至原告名下，而两被告就涉案房屋所有权证及涉案土地使用证过户问题，不是本案的审理范围。综上，原告要求被告何国杰协助办理涉案房屋所有权证及涉案土地使用证过户手续，无事实及法律依据，本院不予支持；原告要求被告李丽丽协助办理涉案房屋所有权证及涉案土地使用证过户手续，因涉案房屋尚不具备过户条件，故本院不予支持。
（二）二审法官观点
本案无二审。

四、分析意见
1、《合作建房合同》性质认定以双方合同约定内容及实际履行情况而定，若双方签订的《合作建房合同》的目的是房屋买卖，不存在合作建房的意思表示，则双方之间合同的性质是房屋买卖，而非合作建房。
2、公民个人在其合法建造、所有的国有土地上建设的房屋可以进行合法买卖和交易。

五、判决结果
1、一审判决结果
双方合同建房合同有效，驳回关于过户的诉请。
2、二审判决结果
无二审。

六、争议焦点
双方之间的合作建房合同是否有效？

注：本文系转载，仅供普法学习。