房屋买卖中第三人原因造成违约，是否影响定金罚则的适用？
一、导读
1、定金罚则的适用情形是什么？
2、定金罚则的适用是否考虑第三人原因？
二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2015年5月7日原告、被告及第三人签订了一份《房屋买卖合同》及附件，合同约定被告将其所有的位于南宁市江南区白沙大道109号龙光普罗旺斯向日葵庄园×号楼×单元×号房出售给原告，该合同第三条约定，交易价格为530000元，该交易价款不因房屋产权交易中心测绘面积的变动而改变，且成交价已包含该物业之煤气初装费、有线电视初装费、收楼费等相关费用；第六条约定卖方交付该物业予买方使用权之日期为卖方过户当天交房给买方使用；第九条约定，基于买卖双方独家委托经纪方已促成买卖双方签订本合同，且经纪方在买卖该物业时提供了信贷业务服务（信贷事宜），买卖双方同意，于本合同签订之日买方须向经纪方支付咨询及中介服务费人民币4000元整。在签订本合同后，买卖双方如未支付上述咨询及中介服务费或信贷业务服务费的，经纪方有权暂停协助买卖双方办理过户手续，同时每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至全部支付完毕之日止；第十八条约定，三方约定的其他事项（如本备注条款与本合同条款有冲突的，以本备注条款为准）：经三方友好协商并一致同意（1）买方有权指定最终过户产权人（2）卖方在签订本合同之日起2个工作日内全权公证委托给经纪方（3）买方向银行申请贷款卖方同意在银行放款后由经纪方扣除垫资款后余下款项转给买方（4）经纪方替卖方偿还银行贷款人民币90000元整，在过户当日经纪方垫付首付款人民币210000元给卖方，在新证出证当日经纪方垫付房款180000元给卖方；三方还就其他事项进行了约定。附件第8条约定，买方于2015年5月6日支付50000元给卖方作为部分定金；卖方收到定金五个工作日内买卖双方须提供齐全办理公证授权委托书所需要的全部资料，买卖双方须按出资方要求与经纪方及出资方另行签订垫资借款服务协议并与经纪方至公证处办理该物业的公证授权手续。由经纪方及出资方全权代办提前还款，注销抵押、取回该物业产权证原件、查档、交税免税、交易过户、按揭贷款、收取全部房款等相关手续，直至该事项办理完成为止。买卖双方承诺放弃亲自行使处理该物业产权且不得另行出售或购入该物业。同时买卖双方需各自承担办理公证委托书、提前还贷及撤销抵押所产生的一切费用。卖方收到垫资款前须将供款存折（卡）交由经纪方代为保管，直至交易过户手续完成。经纪方或出资方垫资人民币90000元（即部分楼款）给卖方用于提前偿还贷款。首期楼款（不含定金、部分楼款）共计人民币210000元，买方应在买卖双方到南宁市房屋产权交易中心成功受理本次交易过户手续，并取得受理通知单当天内付清。上述合同签订后，原告依约定向被告交付了定金50000元，亦向第三人交付了中介服务费2000元。被告亦与第三人办理了公证，全权委托第三人代办销售事宜。但由于被告没有按时到银行申请提前还贷事宜，致使最终无法完成产权过户变更手续。2015年8月19日，原告以被告违约为由，起诉至本院，提出前述诉请。
附：本案案号（2015）江民一初字第1555号
三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
本案原告没有提供证据证实被告恶意违约，中介公司也怠于履行义务，故不适用定金罚则
一审法院认为，关于原告请求被告双倍返还定金的问题。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，本案中原告依约定向被告交付了定金50000元，双方的定金合同成立并生效，但只有一方恶意违约，才能适用定金罚则，而本案中被告已经全权委托给第三人办理房产销售事宜，作为专业的房产中介机构的第三人在一方当事人怠于履行合同义务时，应及时进行提醒、督促以促使合同义务方履行义务，但本案中原告亦未提交证据佐证被告存在恶意违约行为，第三人亦未提交证据佐证其已尽到了必要的注意提醒义务，因此对于原告主张适用定金罚则要求被告双倍返还定金的诉请本院不予支持。但本案中原告却因被告的违约行为，导致原告购买房子的合同目的不能实现，且被告长期占用原告的款项亦给原告造成了一定的损失。因此，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，本院酌情认定原告的损失为15000元。
（二）二审法官观点
本案无二审。
四、分析意见
1、本案一审法官以原告无证据证实被告恶意违约，中介公司怠于履行义务为由不予适用定金罚则，该认定值得斟酌。判决书既然已认定是被告违约，根据合同法精神，违约是无过错责任，只要违约就应当赔偿（守约方有权主张损失赔偿或者要求适用定金罚则），是否恶意或善意在所不问，更别说要求原告举证被告是否恶意违约了，试问原告如何举证？
2、根据最高院法函[1995]76号文规定，“凡当事人在合同中明确约定给付定金的，在实际交付定金后，如一方不履行合同除有法定免责的情况外，即应对其适用定金罚则”，“第三人过错”不影响定金罚则的适用。
五、判决结果
1、一审判决结果
解除合同，被告返还原告定金，并赔偿原告17000元。
2、二审判决结果
无二审。
六、争议焦点
双方合同是否应当解除？是否适用定金罚则？
注：本文系转载，仅供普法学习。
