购房人是否有义务作为保证人在垫资协议上签字？因购房人不同意签字导致房屋无法解押，责任在哪方？

一、导读
1、按揭房买卖中购房人是否负有垫资义务？
2、购房人未在垫资协议上签字导致房屋买卖合同无法履行，购房人是否有责任？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
黄某宁原系403号房的产权人。2012年9月2日，甘某铭与黄某宁、百家公司签订《房屋买卖及居间合同》，由黄某宁将其名下位于南宁市兴宁区明秀东路×号明秀二区×栋×单元×号房屋（房屋产权证号：邕房权证字第××号）以445000元转让给甘某铭，并由百家公司提供中介服务。合同第一条第3款约定：该物业为现房，现状：【已经设置抵押，抵押权人／银行：浦发银行、梁建恒。】，买方（甘某铭）对于该物业现状完全清楚，并愿意于注销抵押后申请办理产权转移登记手续。合同第六条第1款约定：“经纪方在买卖该物业时已经为买卖双方提供了居间中介服务，并已促成本合约的签订，买卖双方同意在本合约签订当日分别向经纪方支付中介服务费……除因经纪方原因导致不能完成产权过户之外，该中介服务费均不予退还或免除。”该条第3款约定：“无论在何种情况下，若买方或卖方任何一方未能依约卖出或买入该物业导致本合约终止的，买卖双方不能免除向经纪方支付的中介服务费的责任……本合约因买卖双方或买卖双方其中一方的原因不能履行时，则经纪方仅需退回已代为收取而尚未代为缴交的款项（房价款、税金、规费、杂费保证金等），买卖双方无权再向经纪方主张其他责任或要求赔偿。”合同第十条约定：卖方须在办理产权转移前清还。其中欠梁建恒的私人借款人民币：壹拾伍万元整（￥150000.00）由卖方向垫资方借取人民币：捌万元整（￥80000.00）及买方支付人民币：柒万元整（￥70000.00）共计人民币：壹拾伍万元整（￥150000.00）一次性向私人借贷方还清。剩余欠浦发银行人民币：贰拾肆万元整（￥240000.00）由卖方支付人民币：贰万元整（￥20000.00）加上卖方向垫资方借人民币：贰拾贰万元整（220000.00）共计人民币：贰拾肆万元（240000.00）一次性向银行还清。2、买卖双方须在垫资方借款给卖方前办理委托公证给垫资方，且买卖双方同意买方向银行贷款人民币：叁拾伍万伍仟元整（￥355000.00）由银行直接划入垫资方账号，其中含剩余楼款人民币：伍万伍仟元整（￥55000.00）由垫资方在银行放款后叁个工作日内无息支付给卖方。3、该交易所产生的垫资费（包括加急费，公证费）人民币：壹万贰仟元整（￥12000.00）由买方支付。4、卖方须在办理过户手续前将该物（应为“物业”）所欠费用全部结清。”该合同附件一第一款约定买方应在签订合同之日向卖方支付20000元定金。第二款约定首期楼款（不含定金）为70000元，支付方式为：“完成垫资手续后叁个工作日内划入梁健恒账号作为偿还卖方向梁健恒的欠款。”第四款约定：对于剩下的355000元楼款，买方的支付方式为：“买方向银行申请购房按揭贷款，在交易过户及抵押登记手续完成并领取他项权利证后，由贷款银行直接划给卖方。”合同还对房屋买卖和中介服务其他事宜作出了约定。
合同签订后，甘某铭向黄某宁支付定金20000元，向百家公司支付中介服务费6000元、代收评估费2650元、代办过户服务费5000元，支出查档服务费60元，并缴纳契税6675元。2013年5月8日，甘某铭诉至法院，请求判令解除合同，出卖人双倍返还定金等。
在原审一审及本次庭审时，甘某铭、黄某宁及百家公司均确认在合同履行过程中，黄某宁曾与他人协商签订垫资协议以获取款项用于注销附着于403号房上之抵押权登记，黄某宁曾要求甘某铭以保证人身份在垫资协议上签字，甘某铭予以拒绝。合同履行因此陷入停顿。
一审法院另查明：2014年1月10日，黄某宁将403号房转售他人并于2014年3月19日完成房屋产权的过户登记。在本次庭审时，黄某宁亦表示要求解除合同。
附：本案案号（2015）南市民一终字第2140号

 三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
购房人不负有为垫资协议担保的义务，因购房人未在垫资协议上签字导致合同不能履行的责任不能归责于购房人
一审法院认为，关于黄某宁应否向甘某铭双倍返还定金及返还款项、赔偿损失的问题。在本案中，黄某宁主张甘某铭拒绝在垫资合同上以保证人的身份签字，构成违约，甘某铭则主张其不负有相应保证义务。经查，合同第五条第1款约定了甘某铭作为买方负有配合签署相关文件的义务。该配合义务的具体范围应联系其他合同条款予以确认。《房屋买卖及居间合约》中的条款并未设置甘某铭在黄某宁办理垫资手续过程中承担保证义务，并且，《房屋买卖及居间合约》第4款约定了黄某宁应在办理房产过户手续前将物业所欠费用全部结清，结合附件一首期款和按揭贷款的付款方式，可以看出甘某铭代偿梁健恒的70000元贷款及向垫资方支付355000元贷款均发生于垫资手续完成后，即在垫资手续完成前，除定金外，甘某铭并不负有支付其他款项之义务，亦不存在为黄某宁借款提供担保之义务。如将合同第五条约定的配合义务理解为甘某铭须以保证人身份在垫资协议上签字，一来缺乏合同依据，并使得甘某铭担负保证债务的同时承担房产可能未能实际过户到其名下之风险，加大了甘某铭的交易风险，有违公平原则。因此，甘某铭不负有相关保证义务。
2、因出卖人未能获取垫资款导致合同无法履行，购房人可以主张解除合同，要求出卖人承担违约责任
黄某宁未能获取垫资，导致合同履行陷入停顿，构成违约，黄某宁对此应承担违约责任。甘某铭主张黄某宁双倍返还定金符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，依法予以支持。
（二）二审法官观点
垫资合同要求购房人作为保证人签字加大了其责任和义务，购房人有权拒绝，因此导致合同不能履行的责任不在购房人
关于甘某铭是否违约、黄某宁应否向甘某铭双倍返还定金的问题。涉案合约附件一首期款和按揭贷款的付款方式约定，甘某铭代偿案外人梁健恒的70000元贷款及向垫资方支付355000元贷款均发生于垫资手续完成后，即在垫资手续完成前。现垫资手续未完成，故黄某宁主张甘某铭未履行上述合同义务，无合同依据。涉案合同第4款约定黄某宁应在办理房产过户手续前将物业所欠费用全部结清。除定金外，甘某铭并不负有支付其他款项之义务。造成涉案合同不能继续履行的根本争议在于甘某铭应否作为保证人在相应的垫资合同上签字。二审庭审中，黄某宁已承认涉案合同未要求甘某铭须以保证人身份在垫资协议上签字，故黄某宁主张甘某铭拒绝在垫资合同上以保证人的身份签字构成违约，无合同依据。因黄某宁未能获取垫资，导致合同履行陷入停顿，构成违约，黄某宁对此应承担违约责任，甘某铭主张黄某宁双倍返还定金，一审予以支持并无不当，本院予以维持。

四、分析意见
1、抵押按揭房买卖中，除非双方有约定或者购房人同意，否则购房人不负有垫资义务，不能要求购房人作为担保人在垫资协议上签字以促成合同的履行。
2、因出卖人未能解押导致房屋无法履行的，责任在出卖人，购房人可以根据合同约定向出卖人主张违约责任。

五、判决结果
1、一审判决结果
解除合同，出卖人双倍返还定金，赔偿其他损失。
2、二审判决结果
驳回上诉维持原判。

六、争议焦点
被上诉人甘某铭是否有违约行为？上诉人黄某宁应否向被上诉人甘某铭双倍返还定金？

注：本文系转载，仅供普法学习。